律師:我用自己的私房做抵押向銀行貸款，辦理了抵押登記手續。按揭期間，我在原來房子的基礎上又蓋了兩套房子。現在無法還貸，同意對方要求拍賣房屋，但對另外兩套房屋的性質和權屬有爭議。我們做什麽呢首先，王女士，根據《城市房地產抵押管理辦法》第三條規定，城市房地產抵押是指抵押人在不轉移占有的情況下，以合法擁有的城市房地產的使用權為標的，向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以處分抵押房地產使用權所得的價款優先受償。從該規定可以看出，城市房地產使用權抵押後，抵押人並不喪失對房地產的所有權和使用權，抵押人仍可依法進行房地產開發建設，如建房、安裝基礎設施等。也就是說，妳在抵押的房子上建房是合法的，合法的。其次，根據《擔保法》第五十五條規定，城市房地產抵押合同簽訂後，土地上新增的房屋不屬於抵押物。抵押房地產需要拍賣時，土地上新增房屋可以依法與抵押財產壹並拍賣，但新增房屋拍賣所得，抵押權人沒有優先受償權。《城市房地產管理辦法》第51條也有同樣的規定。這兩個法律條文明確規定，新房的性質不屬於抵押物的範圍。實踐中可能會出現兩種情況，壹種是房屋作為抵押物占用的土地上新建的房屋；另壹種是以土地使用權作為抵押，在土地上新建的房屋。無論哪種情況，新建的房子都不是抵押財產。由於不動產的不可分割性，法律從有利於實現不動產交換價值的角度規定新增房屋可以拍賣，但抵押權人不能優先受償。實踐中應將抵押房屋和新增房屋壹並拍賣，抵押權人可以優先受償抵押房屋的價款。
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