(1)凈現值和盈利能力指數的計算
凈現值是指項目生命周期內各年資金流入和流出的差額，按照規定的折現率折算成項目實施初期的現值。因為錢有時間價值；現值的計算是將投資的最終價值與未來收益進行比較。可以用計算銀行終值的方法計算現值(即銀行的貼現)，得到計算公式:NPV = f/(1+I) n(其中f為終值，NPV為現值，I為貼現率，n為期限)。計算凈現值的關鍵是確定折現率。壹般來說，投資回報率最低的是銀行利率，相當於貨幣的時間價值，投資的機會成本最低。初始測試貼現率時，采用當時銀行壹年期存款利率為宜。
例如，某物業公司為滿足轄區業主需求，投資65438+萬元新建服務項目。在實際操作過程中，第壹年扣除各項費用後的凈利潤為0.1.00萬元，第二年扣除各項費用後的凈利潤為0.2萬元，兩年後以654.38+0.1.00萬元出售。這個項目的凈現值是多少？
如果壹年期銀行存款利率為5%，設定折現率，則每年收益的現值之和為:
0.1×1/1+0.05+0.2×1/(1+0.05)2。+11×1/(1+005)2 = 102536元。
凈現值是收入的總現值減去投資的現值，盈利能力指數=收入的總現值/投資的現值。
凈現值，即:10.2536-10 = 0.2536萬元；盈利能力指數，即:
10.2536/10=1.025。
我們可以得出這樣的結論:
凈現值大於0，盈利能力指數大於1，說明該項目的投資是可行的。
(2)內部收益率的計算
根據凈現值和盈利能力指標，可以大致確定本項目投資回報率的範圍。為了更準確地了解本次投資實現的收益率，綜合銀行利率、投資風險率、通貨膨脹率，對比同行業利潤率，確定本次投資的預期收益率為65，438+00%，並對本次投資的內部收益率進行了測算和驗證。
通過線性插值公式:IRR = I 1+NPV 1(I2-I 1)/NPV 1+NP v2。
公式中，IRR -內部收益率:I 1-凈現值為接近於零的正值時的折現率；I2——凈現值為負接近零時的折現率；NPV1是采用低折現率i1時凈現值的正值；NP v2——高折現率下i2的凈現值負值。
當低折現率設為5% i6 5438+0，高折現率設為8% I2，折現率為8%時，上述投資項目年收益現值之和為:
0.1× 1/1+008+0.2× 1/(1+0.08) 2+11× 1/(65438)
凈現值為:9.691—10=-0.309萬元。
內部收益率= 5%+(8%-5%)(10.2536-10)/(10.2536-9.691)= 6.35%。
如果項目的預期收益率(基準收益率)為10%，且實現收益率遠低於預期收益率，則投資不可行。
更直觀清晰的理解IRR的方法是用幾何圖形法來計算:先在橫坐標上畫兩個折現率I 1 = 5%和I2 = 8%，然後在這兩個點上畫兩條垂直於橫坐標的直線，分別等於對應折現率的正凈現值(NPV1)和負凈現值(NPV2)，再將凈現值的兩端連起來壹直畫下去。如圖所示:
從圖中的兩個相似三角形，可以推導出相似三角形的數學公式:
npv1/︱npv2︱=irr- i1/I2-內部收益率
將等式兩邊的分子與分母相加，得到:
npv1/npv1︱npv2︱=irr- i1/I2-i1
二、內部收益率計算的要點
1.要合理確定低折現率i1和高折現率i2，先設定壹個折現率。如果得到的凈現值不是接近於零的正數，則嘗試更高或更低的折現率，使得到的凈現值為接近於零的正數，從而確定低折現率i1。在i1的基礎上，繼續提高折現率。
2.為保證IRR計算的準確性，低折現率i1與高折現率i2之差不應大於5%。
3.使用的數據，如銀行利率、通貨膨脹率、行業利潤率、預期收益率等，都要經過多方調查論證，盡量使用最新準確的數據。
內部收益率的定義
內部收益率(IRR)是資本流入的總現值等於資本流動的總現值，凈現值等於零的折現率。如果不使用計算機，內部收益率就要用幾個折現率來試，直到找到凈現值等於或接近於零的折現率。內部收益率(IRR)是投資的期望收益率，是使投資項目的凈現值等於零的貼現率。
它是壹項投資的期望回報率，指數越大越好。壹般來說，當內部收益率大於或等於基準收益率時，項目是可行的。投資項目各年的折現現金流之和就是項目的凈現值，凈現值為零時的折現率就是項目的內部收益率。在項目經濟評價中，根據分析層次的不同，內部收益率可分為財務內部收益率(FIRR)和經濟內部收益率(EIRR)。
目前股票、基金、黃金、房產、期貨等投資方式已經被很多理財經理所熟悉和使用。但是，很多人對投資有效性的理解僅限於收益的絕對量，缺乏科學的判斷依據。對他們來說，內部收益率指標是壹個不可或缺的工具。