房地產抵押貸款必須滿足以下條件:1。具有完全民事行為能力的自然人，貸款到期日壹般不超過65周歲；2.持有有效身份證件；3.有穩定合法的收入來源；4.抵押房產有產權清晰的房產證，可以上市交易；5.銀行規定的其他條件。《城市房地產抵押登記管理辦法》第八條《個人貸款管理暫行辦法》第十壹條
法律客觀性:
申請貸款所有符合貸款條件的借款人在向銀行申請房地產抵押貸款時，需要填寫《房地產抵押貸款申請表》，並提供所需的文件。經貸款負責人確認後，方可申請貸款。借款人為房地產開發經營企業的，申請房地產抵押貸款時需要提交的文件包括:房地產抵押登記申請書。抵押人的身份證明或法人資格證明，以及主管部門批準的項目批準文件。抵押房地產清單及權屬證明、房地產抵押合同、借款人財務狀況及貸款銀行要求的其他相關文件。鄉鎮以土地使用權作為抵押向銀行取得貸款時，還需要提交抵押方的身份證明或法人資格證明、土地使用證、土地使用權出讓合同和按合同繳納出讓金的證據。金融機構收到借款人的申請及相關文件後，應對借款人及抵押標的物進行全面審查和分析。這是保證貸款安全的重要環節，審核包括以下內容:1。對借款人資質和信用的審查主要審查借款人是否具備相應的資質和還款能力。抵押人具有完全民事行為能力，擁有抵押房地產，並持有權屬證書；法人應具有獨立核算、自負盈虧的能力和房地產開發權。同時，銀行可以要求企業提供驗資證明。財務報表和其他審查抵押人信用狀況的材料。同時，需要審查抵押權人是否具有抵押資格，這將由政府指定的房地產抵押領導機構在中國的壹些地區進行，規定房地產抵押貸款人必須是國內銀行或在中國設有辦事處的外國銀行。2.抵押物的審查對於抵押房地產的選擇和確認，主要著眼於便於保存。容易實現。易於保存和評估的房地產。抵押物應符合國家有關規定，不能抵押的不動產不能用於貸款抵押。3.用於貸款目的。項目的審查分析:壹是審查貸款用途是否符合國家有關規定；二是對貸款項目的可行性進行評估，從市場調研和經濟調研兩個方面分析貸款是否可行。主要有以下比率指標:(1)營業凈收入與貸款本息的比率。這是壹個分析房地產抵押貸款還款能力的指標，計算公式為:項目預計年凈營業收入/貸款本息年還款額。比例越低，對金融機構來說風險越小，風險越大。(2)營業費用比率。這個指標也可以用來分析房地產抵押貸款的還款能力。計算公式為:營業費用/項目實際總收入。該指標越大，創造項目單位收入所需的投資就越大。貸款人可以把這個指標和市場上的平均水平進行比較，壹般差距不能太大。(3)保本比例。指項目支出與收入的比率，計算公式為:(營業費用十貸款本息)/潛在總收入。貸款人壹般規定最高允許比例在70%到95%之間。如果該比例高於這壹水平，項目的現金流將得不到保證。(4)貸款價值。計算公式為:抵押貸款金額與抵押房地產價值的比值越低，貸款安全性越大，反之，貸款安全性越差。抵押貸款額度的確定取決於多種因素，如銀行可貸資金的充足性、借款人的自籌資金能力、借款人的還款能力以及政府的法律法令等。抵押房地產的估價抵押估價是為了驗證房地產產權證的真實性和可靠性，綜合考慮市場變化。在利率趨勢和其他因素的基礎上，評估抵押房地產的價值，以確定貸款金額與抵押品價值的比率。房地產估價可以分為兩部分:房屋估價和土地估價。房屋估價的方法比較簡單，計算公式為:房屋價格=重置價格乘以房屋顏色，其中重置價格為按現有價格水平重建房屋的價值，顏色為以百分比表示的成新程度。房屋估價也可以按各種建築材料的數量計算，也可以用立方英尺法和平方英尺法。基本思路是先計算建造成本，再減去折舊。土地估價比較復雜，常用的評估方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本法等。房地產金融機構壹般配備專職或兼職評估師，對抵押房地產進行價值判斷。通過上述方法計算出房地產的現值後，金融機構會根據房地產市場的走勢計算出房地產的現值。貸款利率變化趨勢等因素決定貸款金額與房地產價值的比例，計算貸款金額。本世紀初，美國開始實行房地產抵押貸款時，貸款價值比只有50%-60%，後來隨著經濟發展，這壹比例提高到80%左右。二戰後，由於二級抵押貸款市場的建立，增強了美國房地產的適銷性和流動性，分散了貸款風險，貸款價值比高達90%。由於我國剛剛開始實行房地產抵押貸款制度，貸款額度應根據福利性住房和盈利性房地產確定，前者可享受優惠，後者應嚴格控制。合同簽訂登記通過貸款審查後，借款雙方在平等協商的基礎上訂立抵押貸款合同。房地產抵押貸款合同是指房地產抵押雙方當事人。按照壹定的法律程序簽訂的書面合同(包括借款人和擔保人)，應當經過公證和登記。另外，抵押人和抵押權人應當自房地產抵押合同簽訂之日起30日內持抵押合同。持有關批準文件和證件向當地房地產產權管理部門申請抵押登記。登記的目的是防止產權不清或無效，以及壹物二抵押。房地產產權管理部門應當在規定的日期內完成登記手續。抵押合同自抵押登記之日起生效。未登記的房地產抵押貸款不受法律保護，如抵押合同的變更。解散和終止的，抵押雙方應當自發生之日起05日內到原登記機關辦理變更或註銷登記手續。抵押房產的保險我國壹些地方法律和政策規定，房產抵押人在申請抵押貸款前，應按照銀行規定的險種向保險公司投保，否則無法獲得貸款。借款人可憑購房合同或售房單位出具的房屋交付證明辦理保險手續。借款人自行組織房屋建造或裝修的，應辦理“房屋建造和修繕綜合保險”，直至房屋建造和修繕全部完成。保險金額的確定:以在建房屋抵押的，不得低於所購或在建房屋的價值；以優惠價格購買的房屋抵押的，按照優惠價格的房屋現值投保；舊房裝修後抵押的，以舊房價值與裝修費用之和作為保險金額。抵押期間，保險單由貸款人保管。抵押物的保險期限應與抵押貸款期限壹致，抵押期間借款人不得中斷或解除保險。如借款人中斷保險，貸款單位有權代為提供保險，費用由借款人承擔。壹旦被保險的抵押物出險，保險公司根據保險單對其責任範圍內的災害事故進行賠償。貸款人是抵押保險賠償金的第壹受益人。如借款人未按合同約定償還本息，貸款人有權從保險賠償金中扣收貸款本息。抵押物的占用和處置1。抵押物的占有壹般來說，抵押物的占有有兩種方式:抵押權人的占有和抵押人的占有。不動產商品的特性決定了不動產只能由抵押人占有和管理，抵押權人保管不動產的產權證等證明文件。未經抵押權人同意，不得以任何方式或任何理由將房地產交給他人。抵押人在占有期間應保持抵押房地產的安全和完整，並隨時接受對方的監督和檢查。未經抵押權人書面同意，抵押人不得擅自出租、出售、拆除、贈與或改建抵押財產，不得改變其性質。抵押房地產在抵押期間繼承。遺贈時，繼承人和受遺贈人應當書面通知抵押權人。2.抵押物的處置抵押物的處置是房地產抵押的最高形式。有下列情形之壹的，抵押權人有權向有關部門申請處分抵押物:抵押人未按約定履行債務，即本合同到期後貸款本息未清償；抵押人死亡或者被宣告死亡、失蹤，由元人代為履行債務的；抵押人的繼承權或者受遺贈人的監護人拒絕履行債務的；抵押人被宣告解散或破產。抵押權人可以申請下列方式之壹處分抵押財產:申請在當地房地產市場公開拍賣；委托房地產交易市場出售；經當地房地產管理部門批準的其他適當方法。無論采用何種方式，均按照當地相關規定辦理。處分抵押房地產所得收益的分配原則和順序如下:(1)支付處分抵押物的費用；扣除抵押品的應付稅款；償還債權本金，償還抵押權人的債權本金、利息和違約金；剩余部分應返還抵押人。根據《企業破產法》的規定，抵押物不屬於破產財產，但抵押物處置價款超過償還金額的部分屬於破產財產；抵押財產處置價款不足以償還貸款的部分，按照破產程序作為破產債權清償。