第壹，實地查看
貸方，中介，評估師，買家和賣家。所在地:申請抵押貸款的房屋所在地。房屋實地勘察:所售房屋產權是否清晰；是否設立其他抵押權；是否出租出去；如果是公房房改房、安居工程房、經濟適用房等非商品房是否符合上市條件；是否納入拆遷公告或城市改造規劃範圍；申請的貸款比例和期限是否符合要求；賣方提供的信息是否真實、完整、合法、有效；記錄二手房
客戶的聯系電話；收集房產證復印件。工行規定，1993年以後建成的房產，允許辦理二手房抵押貸款；所購房屋房齡壹般不超過15年，其中貸款比例必須相應降低，抵押率最高為70%。最長期限為30年；房齡和貸款期限之和最長不超過30年，商品房貸款期限最長不超過10年；建築面積小於60平方米的，需提供第二個居住證明。對買家的還款能力進行綜合評估，並告知客戶需要準備的材料(身份證、戶口本、買賣雙方的結婚證房產證、土地證、契稅證)。)將兩張空白收入證明交給客戶蓋章，簽了“房地產交易確認書”。
第二，產權的核實
物業業主和* * *業主(賣方)和中介。地點:房屋委員會。產權人和* * *所有人(賣房人)攜帶身份證和房產證原件到房管局核驗。然後，拿壹份產權轉移驗證和檔案查詢的證明，保留發票；然後出示“文件檢索費發票”驗證文件檢索，等待查詢結果；在此領取蓋有“xxx房地產檔案管理館”公章的房產證和該房屋的《商品房買賣合同》原件復印件。
第三，簽合同
貸方，中介，買家和賣家。地點:貸款銀行。認真核對核實客戶原始資料，鑒別所有簽字人的真實性，監督客戶簽字，收取房產證原件和定金(具體金額由買賣雙方商定)，復印資料，提醒雙方到銀行辦理賬戶。
第四，填寫合同
根據客戶提供的相關信息，填寫合同。借款人收入證明不足時，需要向借款人提供收入證明。收入證明上的單位名稱必須與申請表上的單位名稱壹致。《申請審批表》現住址欄必須填寫本市地址；如果* * *與借款人相同，則需要兩個人在申請表上簽字，並需要相應的聲明。填寫《個人購房合同抵押清單》時，原值為買賣雙方成交價格，折現率=抵押價值(即貸款金額)÷原值或評估值(以較低者為準)。不填房產證號和利率。借款合同補充條款:借款人提供的有關陳述和資料虛假的，視為違約，貸款人有權采取宣布合同提前到期、收回部分或全部貸款本息、追究其違約責任等措施。如遇貸款利率調整，逾期貸款罰息利率按調整後的實際貸款利率上浮30%。公司印章:在房屋交易確認書和協議上加蓋公司印章和法人印章，個人二手房貸款首付款憑證加蓋公司印章和見證人簽名。貸了之後，肯定是在；二手房抵押轉讓確認書；加蓋公章。填好資料送預審。
動詞 （verb的縮寫）付款義務
收費預審通過後，會通知客戶繳費。
不及物動詞產權轉讓
中介，買方和賣方。地點:房屋委員會。提供的資料:買賣雙方身份證、房產證、契稅證、房管局出具的商品房買賣合同。面積超過200平米的，需提供交易評估報告，並復印資料。(1)、獲取三份房產買賣合同，填寫無需簽名，合同上方空白處需加蓋中介機構公司印章(或簽名)。(2)領取申報表後填寫壹份市場交易價格(提交房產證原件和身份證明原件)。(3)繳納印花稅，買賣雙方身份證原件及復印件，房產證原件及復印件，開具繳費票據，返還票據(印花稅按1‰的成本繳納)。(4)辦理:買賣雙方身份證原件及復印件，房產證原件及兩張圖紙，當面核驗並按手印簽字，出具受理憑證，收回房產證原件。5.憑證、租賃費收據、交易費和註冊費以及付款。⑥.5個工作日後，憑領證通知書、身份證原件、契稅發票，領取新的房產證。
七、收費郵票
(1)、拿到新的房產證，傳真評估公司的正式報告進行抵押。②打印好的授權委托書連同借款合同、抵押合同(已填寫)壹起送銀行蓋章。
八、資料歸檔
資料歸檔原則上是:在房管局過戶的，7天左右可以歸檔，沒有確切時間；備案時，產權人持身份證原件到房管局1樓13窗口備案；備案後才能辦理抵押。
九、抵押程序
辦理抵押①。應填寫抵押合同第十六條其他項目:貸款用於購買二手房，房屋位於...(具體位置)。②借款合同第壹條第四項:本合同項下的貸款權僅用於:購買...(具體位置)。(3)房管局發的作品集應該是:二手房按揭。(4)抵押7天後，他會得到其他權證。
X.銀行貸款
銀行放款後，需要向銀行提供借款人的契稅證明和房產買賣合同復印件，中介機構還需要在二手房抵押過戶確認書上加蓋公章。
抵押過程
1日提交材料並申請。
買賣雙方攜帶所有相關材料到銀行。領取並填寫二手房個人貸款申請表，填寫後將所有材料交工作人員審核。
工作人員會對材料進行初步評估，給出大概的貸款金額和年限。最後三方約定時間，銀行聯系指定的房地產評估機構驗房評估。
第2-7天評估
按照約定的時間，房地產估價機構到房管所進行鑒定。完成後，評估機構將向銀行出具評估報告。這壹階段的耗時會視約定情況而定，壹般在3-5個工作日內即可完成。要求交易對手支付500元評估費。
{這壹步正常的東西可以省略，不需要評估費。}
第8天-10銀行審批
銀行審查貸款申請人的資格。符合條件後，銀行根據房屋評估價格和綜合貸款人資質審批貸款額度和期限。審批流程壹般需要5個工作日左右，但民生銀行中關村支行和貸款審批部門在同壹辦公樓辦公，審批速度快，每筆業務審批時間1-2天即可完成。
11-33日支付首付款並辦理過戶。
審核通過後，買方向賣方支付首付款。然後買賣雙方和銀行工作人員持首付證明、銀行出具的按揭申請審核承諾書等材料到房地產交易所辦理房屋產權過戶。過戶當天即可完成，買家等待20個工作日左右即可拿到房產證。
34-35日辦理房產抵押登記和保險手續，銀行放款。
購房者領取房產證後，辦理抵押登記和保險，保險費2000元左右。然後，貸款發放後，銀行將房款存入賣方賬戶，買方按照合同約定開始按期還款當期。
總結過程:
與賣方簽訂合同-交定金-雙方到房產中心過戶-三天後領證(交契稅)-雙方到銀行辦理相關手續(公證費、信息費)-銀行評估(評估費)-按評估價與銀行簽訂合同-辦理抵押登記-到銀行領他證-放款。
二手房貸款銀行采取的原則是貸款時取得合同價和評估價，兩者之間的最低值乘以貸款比例，即為該房產的最高貸款額。
在銀行貸款審批過程中，房產證上的竣工日期通常被視為影響借款人貸款申請期限的主要條件。部分銀行目前的政策是“房齡+貸款年限≤30年”。
商業銀行的服務特點不同，貸款的種類也不同。如果借款人選擇常見的房貸產品，需要根據銀行網點數量、還款便利程度、工資發放銀行等因素進行選擇。
銀行還款方式主要分為等額本息還款法和平均資本兩種方式。前者適合教師、公務員等收入穩定的工薪階層；後者適合前期能承受較大還款壓力的貸款人。
收入證明壹般是借款人所在單位出具的收入狀況證明。如果申請人已婚，壹方收入證明低於其月供，夫妻雙方可以同時出具收入證明申請貸款。此外，大額存款、債券、房產也可以作為收入證明。
目前銀行對首套住房首付比例和貸款利率，二套房首付比例和貸款利率都有具體規定。
個人信用直接影響銀行對借款人還款能力的評估。目前，信用檔案主要包括:信用卡、房地產抵押貸款和其他類型的貸款。