二、 貸款買房 :貸款比例、利率、上限、計算
1、貸款 購房 所需提供資料
(1)身份證原件
(2)戶口本(若北京 集體戶口 ,要集體戶口本首頁復印件蓋章的;本人頁復印件)
(3) 居住證 或電子居住卡
(4)購房人名下銀行卡
(5) 收入證明 ,附模板
(6)銀行流水
2、 貸款年限:北京最長25年。 根據 樓齡 和購房者年齡來確定。壹般來講:
(1)貸款年限+房齡<70周歲
(2)貸款年限+借款人年齡<70周歲
(3)不同銀行與不同建築結構,年限會有些差距。
若 貸款人 年歲已高,可考慮接力貸。
接力貸: 以父母為借款人,子女做擔保人向銀行申請貸款,考核借款人夫妻雙方的貸款套數,子女不計入套數在內。反之同理。
3、 首付比例 35%-80%,二手房按銀行評估價
Ps:首付的計算,是先算貸款金額,之後首付=總價-貸款額。
比如首套資格買五環內465萬的 新房 ,首付35%,貸款比例65%?465w=302.25w,取整,可貸金額為302萬。首付即465-302=163w。
二手房的貸款計算,則以銀行評估價來計算貸款額 。 壹般評估價為市場價的9成,上下浮動,有些偏遠 地段 及老房,就會低於9成。
例如首套資格買五環內2000年左右總價465w的二手房,銀行評估價大概418w,貸款比例65%?418w=271.1w,貸款去零取整為271w,首付:465-271=194w,4成以上。
4、 商業貸款 和公積金貸款
4.1商業貸款
商貸利率:執行 LPR +基點利率。 首套加55個基點,二套105個基點。每月20號公布當月利率,9月份首套為4.65+0.55=5.2%,二套為4.65+1.05=5.7%
普通住宅 認定:須同時具備以下3個條件
(1) 建築面積 ?140㎡(公房例外)
(2)所在 小區 建築容積率?1
(3)環 房屋 單價和總價至少有壹個在標準之下
貸款年限:最長25年。
① 房齡40年內銀行都能做,超過40年只有個別銀行能貸滿,利率正常。
② 或者高貨值的 學區 劃片房,貸款人資質也不錯的,走特批能貸25年。
4.2公積金貸款
(1) 公積金貸款利率 : 首套利率3.25%,二套上浮10%
(2)公積金貸款年限: 以下所有限制條件同時考慮,取低值
(3) 公積金貸款額度 :首套上限120w,二套上限60w
① 東西城 戶籍 ,買城六區外的首套住房,借款額度可上浮20萬元;
② 城六區戶籍,買城六區外的首套住房,貸款額度可上浮10萬元;
符合第 二套房貸款政策 要求的,貸款額度為60萬元。
個人公積金 貸款額度:
市管公積金:每繳存壹年可貸10萬元,繳存年限不夠1整年的,按1整年計算,可貸120萬。已婚的,誰繳存年限較長額度更高就算誰的。
(4) 公積金貸款額度計算公式
單身貸款額=(個人繳存額?繳存比例-1540)?0.6?對應年限的月均還款額
已婚貸款額=(個人繳存額?繳存比例-1540?2)?0.6?對應年限的月均還款額
(5)北京住房公積金類別: 市屬公積金、國管公積金和中直公積金
① 市屬 公積金繳存 地北京市(包括各區縣) 住房公積金管理中心 ,單位登記號110開頭
② 國管公積金繳存地為z央國家機關住房資金管理中心,單位登記號512或502開頭
③ 中直公積金繳存地為中***z央直屬機關住房資金管理中心北京住房公積金管理中心中直分中心
(6)公積金貸款申請條件
市屬和國管公積金 貸款條件 :
① 公積金賬戶開戶6個月以上,且從申請日開始,向前推算的6個月連續足額繳存。
② 目前賬戶是繳存狀態,未停止。(國管的話,經z央國家機關住房資金管理中心審核同意,處於緩存、封存或者退休銷戶狀態的繳存職工可申請貸款)
③ 申請人家庭無未還清的公積金貸款及公積金貼息貸款。
中直公積金貸款條件:
從申請貸款日開始,向前推算的12個月連續足額繳存。
① 目前在繳存狀態,未停止。
② 申請人夫妻雙方無尚未還清的住房公積金 個人住房貸款 和政策性貼息貸款
(7)組合貸
市管公積金組合貸 :利率上,各自執行。公積金部分同市管公積金,商貸部分同商貸,沖突部分按最嚴格的利率,各自執行。
總貸款額=公積金貸款額+商貸金額
夫妻兩人,壹方市管,壹方國管,市管不夠貸的話,可用過關公積金輔助合並計算。
國管公積金組合貸: 原則上,公積金部分同過關公積金,商貸部分同商貸,沖突部分取最嚴格。
Ps:國管公積金組合貸要求實際貸款金額必須與 網簽 的貸款金額壹致。