首先，原因是不完整和不準確的信息和草率的投資決定。所依據的信息不夠準確，或者前期調查不詳細，對項目的購買力和銷售前景預期過於樂觀，都會導致在申請中與原預估產生較大偏差。宏觀形勢發生了意想不到的不利變化，引發了各種風險。這也是經濟生活中經常遇到的。表現為:壹是前幾年嚴重的通貨膨脹和物價上漲，誘發了建材價格上漲，工程造價相應上漲；二是貨幣發行政策和銀行信貸政策；第三是房地產供求形勢的變化。房地產供應嚴重不足已經成為歷史。如果供大於求，房價自然會跌，銷售難度增加，推廣成本增加，幾乎不可能賣得更快。第四是房地產政策以及由此形成的大氣候。比如，目前銀行對房地產行業的支持重點從“開發”轉變為“購買”，不利於剛剛開發、需要持續投入的房地產項目的開發。開發商主觀上對房地產市場供求狀況、房地產政策、金融政策的理解、判斷或把握存在偏差。具體表現:開發商過於相信自己的“感覺”，但實際上“感覺”是錯誤的或者顛倒的。如果有的開發商過於相信自己會很容易找到“下家”，把項目賣出去，但並不如預期；有些開發商在項目決策時只考慮和分析暫時的市場供求情況，而沒有考慮到開發的周期性因素。導致供需關系“不壹樣”，或者對市場的估計和對項目自身優勢的判斷過於樂觀，最終導致銷售困難；壹些開發商過於相信自己的“道”(即通過“關系”獲得“好項目”的能力)，而業務實力(開發實力、管理能力、營銷能力)不足或較弱，難以在項目運營中取得預期的經營業績。此外，自然災害和意外事故的發生也是房地產開發中工程建設風險的成因。【編者】房地產投資風險的識別如何正確估計和評價壹項房地產投資的風險？通常的方法是計算投資風險率，其計算方法如下。(壹)采用國際房地產投資行業常用的三個指標確定開工率為1。投資房地產。凡是能帶來收入的房地產，必然會產生運營費用。保持其用利潤賺錢的能力。營運率用於確定投資報告的凈營運收入是否真實。計算公式為:開工率=年度營業費用總額/年度計劃收入總額。根據相關調查數據，新建公寓開工率在38%-40%之間是可行的。公共建築和商業建築的開工率不同。開工率低說明投資計劃中沒有考慮壹些成本。過高說明管理不善。過低或過高都意味著風險太大。2.償債收入比率。凈營業收入是扣除所有成本和費用後的收入，是償債資金的基本來源。它與償債責任的比率反映了借款人償還貸款的能力。還本付息收入比=凈營業收入，要求的年還本付息收入比越小，貸款投資的風險越大；反之，風險越小。只有當住宅資產的還本付息收入比超過1: 2的壹般要求時，才算安全。3.保本入住率。保本入住率是計算房產安全性的另壹個重要指標。其計算公式為:盈虧平衡占用率= F年營業費用總額+每年需償還的債務金額)，年度計劃總收入的盈虧平衡占用率越高，投資風險越大。住宅資產可接受的占用率壹般在85%-90%。(二)概率和數理統計的方法由於風險計量涉及到房地產投資項目可能結果的概率分布，因此概率論和數理統計可以作為房地產投資風險的識別方法。這裏的投資成果主要是指房地產投資的回報率。獲得報酬回報率的概率分布並不容易。雖然可以進行市場調查，可以獲得已開發項目的數據，可以通過數理統計獲得分布或其估計，即使通過統計檢驗，結果也只能在相對意義上代表擬開發項目的概率分布。這是因為房地產項目之間差異很大，有時相差十幾米，即使其他條件相同，投資回報也相差很大。采用抽樣調查和主觀概率判斷相結合的方法來確定房地產項目投資收益率的概率分布，是實際工作者常用的方法。二、風險系數1，地段買房講究地段，買商鋪更看重地段。可能距離差壹點，租金和售價可能相差很大。因此，在商鋪選址時，需要對地段進行詳細的調查分析，才能達到預期的目的。商鋪的選址壹般分為三類。第壹類是成熟的中央商圈——經濟活動最活躍的區域。這些地區通常最受歡迎，最有活力，對租賃的需求最大。第二類是正在形成的商圈。這些區域多靠近大型居民區或就業中心(商業公共建築或能吸納大量就業人口的經濟開發區)，交通、通訊、基礎設施管網發達。第三類是住宅小區內部。小區裏各種配套設施都有，也相當於增加了人們可以接觸到的資源量和選擇性。後兩類應該是普通投資者的投資重點。就業中心為居住區提供了需求市場，居住區為就業中心提供了充足的勞動力，為商鋪的快速發展創造了條件。商鋪的崛起將啟動住房和就業的第二次繁榮，尤其是新樓盤的質量和價格將得到顯著提升，進而使商鋪的增值更加可觀。但是，如果投資社區內的商鋪，則需要更加謹慎。壹方面，人員流動受到限制；另壹方面，居民在小區消費只是為了方便，很難有持續的、大規模的消費。適合投資的住宅區商鋪壹般要足夠大，或者是街道道路寬敞的開放式住宅區。2.環境生態、人文、經濟等環境條件的改善，會讓樓盤升值。生態環境取決於社區的氣候能否因綠地的變化而得到改善。要重視城市規劃的導向作用，盡量避免選擇位於工業區的房子。每個社區都有自己的文化背景。社區的文化水平越高，房產的增值潛力就越大。商鋪的投資要看周邊的商業環境是否形成了成熟的商圈。如果是這樣，商鋪升值是毫無疑問的。3.建築質量有投資價值。首先，它必須耐用。房產越耐用，對投資者來說就越經濟，給投資者帶來的回報就越多。耐久性體現在:首先，房產的材質要經得起時間的考驗，如果是正品的話。第二，物業制造工藝要精細。第三，物業設備要耐用高效。第四，有良好的物業管理，相當於固定資產維修保養的支撐體系。二是要有適宜性。要適合人居住和使用，物業的功能空間布局要符合人的行為習慣。功能空間和器具的程度應滿足人體活動舒適性的要求。需要有良好的通風和采光來維持人與自然的溝通渠道，有利於維持使用者良好的生活狀態。要盡可能引入人文或自然景觀，滿足人們的安全感、超然感、優越感等心理需求。需要高水平的智力。第三是要多變。這意味著給人的行為變化留有余地，室內空間是可拆卸的，功能空間的位置是可調整和重組的。這是出租房產的必要條件。四是要有觀賞性。必須有審美價值，有精神，有靈性。物業的風格和品味都不壹樣。在眾多風格中，能夠形成主旋律並被大多數人推崇的才是有投資價值的。4.產權狀況擬投資購買的房屋、商鋪產權必須合法、有效、完整，無任何法律、經濟糾紛。要搞清楚有沒有銀行按揭或者其他抵押，有沒有出租過。產權期限和法定房屋的功能也很重要。雖然有些房子位置很好，但土地使用的剩余期限即將到期。有些房子合法用途是居住，但過戶時已經作為商場使用，投資時不能作為商品房購買。5.價值分析投資者應該評估要購買的房地產的當前市場價值。首先，選擇品牌好、口碑好、客戶多的房產中介。根據房屋的各種因素，計算出房屋在特定時間、地點、環境下的市場價格，並根據房屋的實際情況選擇不同的方法。最後綜合考慮幾種不同的結果，得出壹個最接近市場、最能反映房地產真實價值的價格。投資房地產交易賺取未來收入。在投資壹項房地產時，對未來市場價格走勢的預測和判斷尤為重要。6.房地產投資分析:大部分投資都是在市場供不應求的時候進行的。如果市場已經供不應求，投資者應該格外小心。這時候要考慮兩個方面:壹是價格很低，未來升值空間很大；二是要做長期投資，否則容易被套，短期內解決不了。在房地產投資分析中，應考慮以下市場供求變化。三、變化趨勢隨著我國經濟體制的逐步轉軌和國家壹系列以存款為導向的經濟政策的出臺，房地產投資風險總體呈現以下變化趨勢。1，風險增加房地產投資的經濟風險是指與經濟發展相關的壹系列不確定因素所帶來的風險。隨著中國經濟的發展和整體經濟環境的不斷改善，房地產投資的經濟風險將會降低。首先，經濟的發展增加了孩子們的收入，提高了他們的購買力。特點是，中國加入WTO後，經濟實力將躍進，普通居民改善居住環境的需求將十分迫切。此外，海外人員和機構的湧入，使得中國的房地產行業有了更有利的經濟環境。與此同時，存貸款利率下調，抵押貸款形式多樣化，期限放寬。否則會刺激需求，降低融資成本。房地產投資的技術風險主要表現在開發商對房型設計、功能需求、智能化技術含量的掌握上。隨著我國房地產市場化的深入，房地產開發將面臨多元化的消費群體，這就要求房地產開發企業必須具備強大的技術實力，能夠及時掌握先進的行業技術，同時準確判斷當前不同層次的房地產市場對科技的要求，及時滿足更加嚴格和多變的消費需求。房地產投資的政策風險主要指中國房地產市場的政策行為，尤其是現階段部分房地產投資者要求的政策“救市”行為。這種行為的實質是增加了仍處於良好經營狀況的房地產投資者的政策風險，不利於房地產市場的“優勝劣汰”。2.減少差異房地產投資風險區域差異的縮小，主要是指當前我國房地產發展中東部的調整、中部的回暖和西部的啟動。原因如下:(1)前幾年中國的房地產開發熱主要集中在東部沿海地區，空置樓盤也主要集中在東部沿海地區。與東部沿海地區相比，中西部地區房地產市場發展滯後，商品房空置率相對較低，消化調整的時間比東部短。(2)西部大開發戰略的實施和經濟發展的“雁行原理”導致的中西部地區趕超現象開始顯現，中西部地區的投資回報率並不低於東部地區，甚至有些行業還高於東部地區。因此，中西部地區與東部地區經濟差距的縮小將導致房地產發展差距的縮小。(3)隨著住宅產業作為新的經濟增長點政策的出臺和中國正式加入世貿組織的臨近，中國將進壹步縮小地區間房地產政策的差異，並逐步實行完全便利的多層次開放政策，從而逐步稀釋房地產投資的區域性風險。3.豐富了中國月度經濟景氣分析報告，成為中國當前經濟形勢和房地產投資決策的重要參考；同時，中房指數的引入有助於房地產投資者直接了解當前房地產發展形勢下城市間的差異，有利於實施空間組合的風險規避決策；各地房地產交易中心的建立，減少了房地產的私下交易，也提高了房地產市場信號的真實性和準確性，使得房地產投資風險的度量和控制逐漸可行。業內專家的精辟分析和預測，也為房地產發展提供了多渠道的科學判斷依據。這些都為開發商投資房地產市場奠定了良好的基礎。四。防範策略房地產投資風險的防範和處理，就是針對不同類型、不同概率、不同規模的風險，采取相應的措施和方法，從而規避房地產投資風險，或者在房地產投資過程中將風險降到最低。五、風險價值1、風險報酬金額風險報酬金額是投資風險價值的絕對形式，是指承擔風險進行投資所獲得的正常報酬之外的額外報酬。2.風險報酬率風險報酬率是投資風險價值的相對形式，指額外報酬占原始投資的比例。3.價值計算除了被認為無風險的國債或國庫券投資外，其他投資的投資回報率壹般是貨幣的時間價值(利率)和投資的風險價值(風險回報率)之和。投資收益率=利率+風險價值計算步驟:在實際工作中，雖然“標準差”可以反映投資項目承擔風險的程度，但不方便與其他方案進行比較，因此需要計算“標準差”。1.確定投資項目未來的各種期望收益(用xi表示)及其可能發生的概率(用pi表示)，計算未來收益的“期望值”(用bar ev表示)，計算公式:未來收益的期望值2。計算“標準差”(用σ表示)和“標準差率”(。3.投資風險值的計算公式:標準差率4。“風險系數”的確定(用F表示):壹般應根據行業內所有投資者對風險厭惡的態度來確定，通常是風險程度的函數。5.引入風險系數，計算投資方案的預期投資風險值。投資風險值的計算公式:預期風險報酬率(rpr)=風險系數*標準差率=f*預期風險報酬額(rp)=未來收益的期望值*預期風險報酬率/(貨幣時間價值+預期風險報酬率)比較預期投資風險值與企業要求的投資風險值:如果預期投資風險值>；所需投資風險值說明投資方案風險大，收益率小，方案不可行。如果預期投資風險值
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