棚戶區改造是壹件意義重大的民生工程，該項工作從2009年開始進行，棚改貨幣化補償安置是從2014年開始提出，2015年8月份之後逐步展開的。隨著實踐的深入，棚改貨幣化在房地產市場發展中的作用日益被市場關註。在有關房地產調控的文件裏，棚改貨幣化壹再被提及。實踐表明，棚改貨幣化是調控樓市的重要手段，有必要對其作用機理進行壹番梳理，以便更好地使用該工具。
從市場演變過程看棚改貨幣化作用
回顧2014以來的房地產市場演變可以看出，轉折點發生在2015年的8月份，促成市場出現轉折的正是棚改貨幣化。
對房地產的溫和刺激政策從2014年中開始，但市場在2015年8月份之前壹直處在疲軟狀態。2014年前五個月，房地產的成交量和成交金額都出現10%左右的下滑，5月份的70個大中城市新建商品住宅價格環比下跌0.16%，是自2012年6月份以來首次由漲轉跌。隨著房地產市場景氣的下降，各地開始出臺刺激政策，多個城市實施放松限購、限貸政策，呼和浩特市和海口市出臺買房落戶政策，安徽蕪湖等多城市放寬了公積金買房的條件。
在地方政府刺激房地產市場的同時，各部委也出臺了壹系列政策來穩定房地產市場。但這些刺激政策並沒有讓房地產市場復蘇，尤其是三四線城市的房價在2014年下半年至2015年仍處在下滑狀態。
2015年8月，住建部和開發銀行聯合發布《關於進壹步推進棚改貨幣化安置的通知》，要求貨幣化安置比例不低於50%。該政策對此輪房地產市場行情產生了巨大的推動作用，隨後房地產市場迎來了壹輪全國性的普漲行情。
提出棚改貨幣化的初衷是為了房地產去庫存。鑒於2014年前後房地產價格開始走低，去庫存成為房地產市場的政策導向，為了緩解市場的供大於求的矛盾，有觀點開始提議對棚戶區改造采取貨幣化補償替代實物安置，此舉不僅可以刺激住房需求，而且提高被補償者購房選擇的靈活性。
2016年和2017年的棚戶區改造計劃都是600萬套，如果其中壹半實行貨幣化安置，則意味著新增了300萬套的住房需求，對房地產市場的邊際影響是巨大的。近幾年新房銷售量大約在每年1500萬套左右，由棚改貨幣化導致的新增需求相當於其中的1/5。在壹些三四線城市的住房需求中，棚改貨幣化占據了壹半以上份額。考慮到部分得到貨幣化補償的居民加杠桿操作，實際的刺激作用更大。
棚改貨幣化的另外壹個重要作用是改變了貨幣傳導機制。棚改的資金來源主要是央行的PSL(抵押補充貸款)，國開行再向地方投放，地方政府運用這壹資金進行棚改。可見棚戶區改造貨幣化安置不僅是住房制度方面的壹種創新，更是基礎貨幣投放的壹種創新，也是貨幣傳導機制的創新，相當於在中央銀行與中小城市房地產市場之間架設了專門的貨幣投放渠道，對三四線城市的房地產市場產生了深遠影響。
根據以往的貨幣傳導機制，當信貸與貨幣擴張時，壹線城市的房地產市場率先受到刺激，三四線城市受到擴張性貨幣政策的影響程度要明顯小於壹線城市，因此，當三四線城市的房價開始上漲時，往往是行情結束的信號。而棚改貨幣化機制打破了以往的貨幣傳導規律，起到了貨幣政策定向寬松的效果。這就是本輪房地產周期中，三四線城市價格上漲持續時間長於以往歷次周期的根本原因。
慎用棚改貨幣化政策工具
筆者認為，凡是影響力強的政策工具就越要謹慎使用，否則容易出現矯枉過正的現象。棚改貨幣化屬於強力政策工具，使用該工具必須慎之又慎。
棚戶區改造項目的貨幣化安置大大提高了居民的住房購買能力，提高了普通居民的居住水平，但其中蘊含的金融風險是不可忽視的。從金融的角度看，棚改貨幣化是讓支付能力低的居民獲得按揭貸款的機會，很多居民的按揭首付正是來源於棚改的貨幣化安置。正因為如此，居民的按揭貸款快速增加，2015年之前，按揭貸款占全部新增貸款的比例壹直在20%左右，但自棚改貨幣化政策實施之後，按揭貸款占全部新增貸款的比例迅速提高，在2016年的部分月度，新增加的貸款中按揭貸款占據80%以上，在對按揭貸款實施嚴格控制的背景下，2017年度新增貸款中居民貸款仍然占53%(主要是按揭貸款)，超過企業貸款，這也是最近幾年個人債務杠桿快速增加的主要原因所在。
在人均可支配收入增速逐年下滑背景下，居民金融杠桿的快速上升透支了未來需求。三四線城市的居民收入水平低，用棚改貨幣化的手段刺激需求，金融風險已經隱現。在這些城市的購房者中有不少是農村居民和工礦企業的職工，他們的收入水平較低且不穩定，貸款的償還能力存在壹定不確定性。
其副作用表現在，該政策工具的進退會引起市場波動。總之，棚改貨幣化是重要的政策工具，如何正確使用該工具還需要進壹步深化。
（文章來源：中國證券報）