“無需抵押貸款”
“房子可以通過法律拍賣貸款，1的VIP服務1，最快三天就可以放款……”北京商報今日記者5月18日以購房者身份調查發現，在“炒房”業務被嚴重封殺後，壹些貸款中介開始在各大社交平臺推出“法拍貸”的名號吸引客戶賺錢。
顧名思義，“合法拍賣貸款”是司法拍賣貸款，主要是銀行為符合申請條件的客戶提供的貸款服務。從具體模式來看，主要是銀行向“拍賣房”的購買者發放專項住房融資貸款，銀行提前對競買人的貸款業務進行預審批，競買人競買標的物成功後發放個人住房貸款。法院支持符合條件的服務商開展“依法貸款”相關服務。
在貸款中介李麗(化名)口中，“依法貸款”具有利率低、貸款周期長、按月付息、零抵押等特點。“現在經營性貸款利率比較高，不好做。銀行有審批材料和使用限制，我們業務也在收緊。但是，只要有需要用購買方式買房的客戶，‘法貸’就可以做。”李莉說。
從李力提供的信息來看，個人申請“依法貸款”業務首套房貸的普通住房最高額度不超過房產價值的65%；非普通住房最高不得超過房產價值的60%；二套房貸款普通住房最高不超過房產價值的40%；非普通住房最高不得超過房產價值的20%。李莉說:“所有銀行都可以，不用抵押。收費是貸款金額的3%，利率可以是4.3%。”另壹家貸款中介李明也向北京商報記者提到“不用抵押也可以做”。
這樣的操作合規嗎？某國有大行住房金融部客戶經理對北京商報今日記者表示，“‘依法拍賣貸款’的壹個主要流程就是有銀行準入的擔保機構承擔階段性擔保”。因為拍賣行要求的付款期很短，所以銀行會采取先貸款後抵押的政策，找專業的擔保機構擔保貸款。擔保公司會監督客戶房屋過戶手續的完成，並將房產證交給銀行。銀行完成轉讓後，擔保公司的擔保責任解除，故向貸款客戶收取擔保費1.5%。
客戶經理提醒“我們遇到過所謂中介機構在‘合法拍賣貸款’交易過程中主動聯系客戶洽談的情況。都是提供有償服務，收取交易價格的3%作為服務費，還是很高的，沒有銀行和中介的合作”。
被誘導向地下“銀主”借錢
北京商報今日記者在調查過程中註意到，部分貸款中介對“以法取貸”的業務流程並不太了解。
按照銀行的正規流程，“法拍貸”的借款人必須滿足當地限購、限貸政策、信用狀況良好等幾個核心要求。在咨詢過程中，不少貸款中介並沒有向北京商報今日記者提及限購政策，只是提到了唯壹的彈性征信修復。
李莉說:“申請過很多網貸產品，做過很多網貸查詢的客戶，肯定在征信上留下過記錄。我們主要負責客戶的征信包裝和材料包裝，沒有其他費用。”當北京商報今日記者詢問如何包裝材料時，李莉只說“這是商業秘密”。
被貸款中介稱為“信用花”的客戶可以做“合法貸款”嗎？壹位接近“拍拍貸”業務的客戶經理表示，“個人征信的問題是貸款過程中有逾期或不良記錄，或者有壹些訴訟相關的信息，銀行會綜合評估後最終決定是否放款。只要沒有逾期客戶，就可以貸款。貸款中介的任何業務都是有償的，銀行不會額外收取客戶壹分錢。另外需要註意的是，借款人及其家庭名下有兩筆及以上未償還住房貸款的，暫不提供貸款支持。”貸款中介並未向北京商報今日記者提及這壹信息。
在貸款中介的引導下，不明原因的購房者很容易掉入陷阱。在調查後期，部分貸款中介推翻了“以法取貸”的購房渠道，向北京商報記者推薦了另壹種購房方式。貸款中介張玉明(化名)表示，可以先全款買房，然後銀行貸款還清預付款。
比如“法拍貸”拍賣總價300萬元，客戶只有654.38+0萬元，那麽妳可以從貸款中介處提前拿到200萬元全款買房，654.38+00天收取654.38+0%服務費，壹個月收取3%服務費。公證、過戶等壹系列流程完成後，我們就可以向銀行貸款還清預付款了。這個預付款不是正規貸款機構出的，而是所謂的“銀主”出的。
張玉明解釋說，“我們公司與很多人合作，有閑置資金。他們是出資的‘銀主’，有壹定比例，不是全部。”
據北京商報今日記者計算，如果購房者以“銀主”作為墊付資金，以200萬元為例，每月手續費高達6萬元。由於拍賣行的不穩定性，如果延長過戶和公證周期，購房者將背負更高的債務。
“這種方式也變相演變成了民間借貸的灰色模式。這種貸款本質上是發生在拍賣領域的壹種民間借貸。”北京市訊振律師事務所律師王德義指出，他們之所以敢放貸，是因為借款人本身有壹定的經濟實力，且有交易中的房產，可以作為他們履行借款合同的信用擔保。這種短期借款很可能導致綜合借款成本超過4倍LPR(貸款市場牌價)。壹旦產生糾紛，超出部分不受法律保護。
“失蹤”的風險
蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心副主任陶進今日在接受北京商報記者采訪時指出，經營性貸款出現“以貸定貸”有短期和長期原因。短期來看，部分銀行面臨來自樓市的強大監管壓力。同時，為了向房地產貸款集中度的監管標準靠攏，他們限制按揭貸款額度，刺激按揭貸款需求向經營性貸款轉移。因此，在經營性貸款受到嚴格監管後，投機者正在尋找新的“空白點”。
由於低於市場價，拍賣行成為部分買家“失蹤”的選擇，壹度受到買家追捧。北京商報今日根據阿裏巴巴司法拍賣平臺發現，截至開年5月8日，共有超過65438+萬套住宅房屋拍賣，其中211、99312、3088筆犯罪資產。
這些拍賣行最低起拍價只有1元，但缺陷比較嚴重。比如，法院通常會在競買須知中註明，因標的物現狀及瑕疵導致無法或延遲辦理過戶手續而產生的費用由買受人承擔，拍賣人不會對過戶登記作出任何承諾。有的房子還被很多法院查封，反復抵押，被占用，稅費也不騰空。對於新購房者來說，每壹個都是壹個比較棘手的問題。
王德義提醒，依法依規進行借貸是確保各方利益的前提和基礎。與普通商品房買賣相比，房屋的合法拍賣風險更大，對購房者的專業能力要求更高。關聯交易履行的各個節點都是專業的，為了控制風險，最好有專業的律師和財務人員參與。
消費金融專家蘇在接受《今日北京商報》采訪時也認為，銀行需要註意風險控制，包括對房源質量和購房者素質的控制。“合法貸款”的模式完全依賴於擔保，可能會積累潛在的風險。對於購房者來說，要註意費用的類別，明確除了服務費之外，是否還有其他隱形費用。
北京商報記者孟宋藝彤
(編輯:董雲龍)