不是所有的房子都可以申請房產抵押貸款。銀行對抵押的房屋有壹定的要求，不僅要求產權清晰，還要求房屋的房齡和面積。壹般房齡在20年以上，房屋面積在50平方米以上。另外，房子要有很強的流動性，這是房子的位置。
特例
最近陳先生看中了中介公司的壹套二手房，比較老，上世紀80年代的。在簽訂二手房買賣合同時，他並不知道房齡對貸款金額的影響，所以合同中並沒有對貸款進行約束。當時中介和銀行的業務員都說沒問題，但是三個星期後銀行給出的答復是因為房子太舊不能批貸。
“銀行還特意強調我的征信和收入都很好，只是房齡太長了。現在的情況是銀行貸款批不下來，首付沒辦法交；根據合同條款，如果我沒有在合同規定的時間內支付首付款，那就是違約。但是我簽合同的時候，並沒有約定貸款的條款。現在真的不知道該怎麽辦了。”陳先生苦惱地說。
專家分析
在大多數購房者看來，年代較久的老房子無論是價格還是地理位置都有優勢，是很多人最喜歡的過渡性房產，而且還有拆遷的預期。但會面臨貸款難的尷尬局面。
過去，銀行通常接受房齡超過20年的房產的貸款申請，但貸款比例會降低。但隨著2010多輪調控政策的頻繁實施，銀行審核住房貸款的條件更加嚴格。房齡和個人信用資質限制很多。
銀行在審批住房貸款時，不僅會審查借款人的條件，還會審查借款人購買的住房。畢竟借款人購買的住房是作為抵押物抵押給銀行的。如果房屋價值過低，壹旦借款人未能還清貸款，銀行將無法收回成本，從而產生壞賬。對於二手房，銀行主要考察房齡，也就是房齡。壹般來說，銀行只給20年內購房的借款人發放貸款，少數銀行會把這個限制放寬到25年，但這要求房子的質量和地理位置都非常好，房子越老，拿到的貸款越少。
我國商品房市場近十幾年已經成熟，但是20年以上房齡的房子，房型不合理，功能落後，沒有停車場，不符合現代人的居住需求。另外，老房子在權屬方面容易產生糾紛。壹旦貸款人不能正常還款，銀行很難處理。
銀行對舊房貸款要求嚴格，相對較新的二手房是各大銀行的燙手山芋。比如工行的政策是，可以貸款的二手房房齡原則上不超過20年，而房齡在5年以下的二手房甚至不需要評估。農行的政策是10-20年的二手房貸款額度不超過60%，20年以上房齡的貸款額度不超過50%。
值得註意的是，壹些中介在簽約前會刻意隱瞞真實首付。專家提醒，二手房購房者要註意是否有“銀行不批貸，購房合同自動終止”等免責條款。另外，壹般情況下，購房者了解房齡主要是看房產證上的房齡。但是房改房的房產證上沒有年齡。如果買方要查詢，賣方需要攜帶房產證和土地證到房產中心檔案室。簽訂合同時，附上關於房齡的書面條款，防止賣方進行虛假的口頭介紹。
(以上回答發布於2017-03-09。目前的購房政策請參考實際情況。)
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