各相關單位:
現將《廣州市舊村綜合改造成本核算辦法》印發給妳們，請認真貫徹執行。執行中遇到問題，請徑向市住房和城鄉建設局反映。
廣州市住房和城鄉建設局
2019 10 31天
廣州市舊村綜合改造成本核算辦法
第壹條為進壹步明確舊村綜合改造成本核算標準，規範舊村綜合改造成本核算方法，科學核算項目改造成本，根據《廣州市城市更新辦法》（廣州市人民政府令第134號）、《廣州市舊村更新實施辦法》（穗府辦〔2015〕56號）和《廣州市人民政府關於提高城市更新水平促進節約集約用地的實施意見》（穗206544號）
第二條本辦法適用於本市行政區域內城市更新地區規劃方案的成本核算、項目實施方案的編制以及審核階段的舊村綜合整治、改造和安置。
第三條舊村綜合改造費用主要包括前期費用、建安費用、臨時搬遷費用、拆遷費用、市政費用、農轉用費用和不可預見費。
前款所稱前期費用是指項目前期工作費用，包括基礎資料調查費、基礎資料核實費、小區規劃方案編制費、項目實施方案編制費、融資樓面地價評估費、土地勘測定界費等。
第四條現行房屋拆遷運費按每平方米不高於60元的標準計算（含房屋拆遷、汙泥清運、汙泥排放及各種手續的管理費和手續費）；搬遷補償按每戶4000元標準計算（含遷出和遷入費用）；房屋配備電話、有線電視、寬帶網絡等設施需要搬遷的，按照廣州市農民集體所有土地補償的有關規定計算搬遷費。
第五條不可移動文物、歷史建築、傳統建築的保護費用（搬遷或修繕）根據具體保護規劃確定，並計入改造成本。
第六條在不超過規劃建設總量的情況下，舊村改造範圍內安置房改造總量按“棟”、“戶”或“人”三種方式核定，同壹項目只能采用其中壹種方式計算安置房改造總量。住宅改造總量不包括住宅公建配套建築面積。
（壹）以“樓房”形式核定的，住宅改造總量為每套房屋280平方米乘以改造範圍內合法住宅總套數，按不超過10%的比例上浮後核定；或合法住宅建築地下室總面積的3.5倍，按不超過10%的比例上浮後核定。
（二）以“戶”的方式核定，住宅改造總量按改造範圍內每戶總戶數乘以280平方米核定。“戶”的核定標準按照本市村莊規劃建設管理有關規定執行，已完成村改的舊村可按公安機關登記的戶進行核定。
（三）以“人”的方式批準的，由征收主體或改造主體按市場評估價購買村民現有合法房屋（含符合“三舊”改造補償政策的房屋），村民（戶籍人口）按人均建築面積50平方米標準和建安費用回購；在規定時間內完成簽約的，可按村民（戶籍人口）人均建築面積不高於25平方米給予獎勵和回購。
上述“合法住宅建築”是指具有下列文件之壹的住宅建築，包括:房屋產權證、村鎮建築許可證、宅基地證、2009年2月31日之前批準使用宅基地的證明、區政府（廣州空港經濟區管委會）村民建房登記管理證明、壹戶壹宅建設確認文件。
戶籍管理部門（公安機關）出具戶籍人口和村民人數的確認文件，其中用於計算住宅權益建築面積的村民人數由區按“戶”條件審核確認。
第七條舊村改造範圍內安置房改造成本核查有以下情形:
（1）2009年6月（65438）+2月（31）前建成的經村集體經濟組織批準的合法住宅和三層半以下住宅總量未超過批準的改建總量的，準予按1:1的比例改建，並計入改建成本；其與重建總量的差額可作為待重建安置房權益面積。安置房產權面積建築成本單價按重建房屋建築成本單價與房屋安裝安裝費用補償的差額（每平方米1500元）計算，按上述原則計算的房屋產權面積建築成本計入改造成本；其中，扣除的房屋建築安裝費用補償款（每平方米1500元）由村民自籌，不計入改造成本。
（2）2009年6月5438+2月31之前經村集體經濟組織批準的合法住宅和三層半以下住宅總量超過批準重建總量的，可按批準重建總量進行重建，超出部分可按房屋重置價給予貨幣補償，也可按房屋租金收入與物業租金收入相當的原則按比例轉為集體商業物業。
（三）2009年6月38日+2月36日+0日之前建成並經村集體經濟組織批準的建築物，可按每平方米1500元計算建築物安裝和安裝費用補償，並計入改造成本。
（4）2009年6月3438+2月31之後建造的無合法證照的建築物原則上不得計入裝修成本。符合《廣州市人民政府關於提高城市更新水平促進節約集約用地的實施意見》（穗傅貴【2017】6號）第二十五條的規定。
（五）舊村綜合改造采取先購房後回購的方式，購房款扣除回購價款後的差額計入改造成本。
第八條舊村改造範圍內的集體經濟財產改造可按現有建築面積或土地使用範圍兩種方式批準。
（壹）按現有建築面積核定，集體經濟組織財產的合法建築面積為1:1，並核定重建金額；對2009年6月5438+2月31之前建成的無合法證照的建築物，按照現有建築面積2:1核定改建金額，或按照確保改建後不減少集體經濟財產收入的原則折算允許改建總額，剩余面積可按建築物安裝安裝費用予以補償，計入改建成本；2009年6月65438日+2月365438日+0日之後建造的無合法證書的建築物將不予批準。本款所稱合法是指存在房屋產權證或合法報建手續。
（二）土地使用範圍核定的土地，包括村級工業園、倉儲堆場、倉庫、露天停車場等。，按現有用地面積和容積率1.8（毛）計算，建安費用由村集體籌集，不計入改造成本。納入舊村綜合改造範圍的預留用地可參照本條執行。
改造主體可根據實際情況選擇村集體經濟財產改造總額核算方法。同壹權屬證書的地塊原則上只能使用其中壹種方法計算重建村集體經濟財產總額。特殊情況下，各區將根據實際情況向有審批權的城市更新領導小組會議報告。納入現狀舊村改造的合法建設用地屬於未建成或已建成但尚未達到批準建設規模的情形。根據批準的建設規模，可以補充改建集體經濟財產的權益建築面積，建築安裝費用由村集體籌集，不計入改造成本。
第九條2009年6月38日+2月36日+0日之前建成的無合法證明的住宅和村集體物業的建築安裝工程費按每平方米1500元計算。具體補償由村集體在不超過核定的房屋建築安裝費用補償總額的前提下實施。
第十條臨時搬遷費標準參照房管部門發布的最新《廣州市房屋租金參考價》，結合舊村所在區域的市場租金水平評估確定。住宅臨時搬遷費的單價可在每月每平方米20元至40元之間浮動；集體經濟財產臨時搬遷費的單價可在每月每平方米30元至60元之間浮動。
2009年6月5438+2月31之前建成並允許改建的合法建築物和建築物，如果舊村規模較大，且整村改造並壹次性搬遷，則臨時搬遷費用可按五年計算（即“允許改建的住宅建築面積×臨時搬遷單價×60個月+允許改建的集體產權建築面積×臨時搬遷單價×60個月”）。如果舊村規模較大，分期改造，分步搬遷，臨時搬遷費用可以在四年內入賬（即“允許重建的住宅建築面積×臨時搬遷單價×48個月+允許重建的集體產權建築面積×臨時搬遷單價×48個月”）。占權益建築面積不得計算臨時搬遷費。65438+2009年2月31日之後建造的無合法證明的建築物不得計算臨時搬遷費。
第十壹條舊村改造範圍內規劃的市政設施和公共服務設施應當無償移交給政府及相關職能部門，設施用地應當與融資用地同步轉為國有。其中，舊村安置區內非經營性設施建設投資納入改造成本，優先配套建設。
第十二條危房改造成本的計算應根據危房改造的住宅建築及其配套設施、集體經濟財產的建築等級，並嚴格按照綜合單價（包括單體建安工程費（含裝修費）、小區配套設施費、其他工程建設費、預備費等。）核定舊村綜合改造費用清單。
改造費用單價為價值乘以相應基數（附件“舊村綜合改造費用構成表”中“6.8服務於該區域的大型市政基礎設施和公共配套設施等公益性專項建設”除外）。基數是廣州市建設工程造價管理部門公布的年度工程參考造價，每年根據公布的價格進行調整。該系數是壹個固定值，不能調整。
第十三條整合周邊權屬範圍外土地的改造費用，按照政府土地整備的有關規定由專業機構進行評估。
第十四條采取自主改造和合作改造模式的舊村綜合改造項目，融資地塊協議土地使用權可以轉讓，土地出讓金可計入舊村綜合改造成本。融資地價的計算依據為《廣州市人民政府辦公廳關於印發廣州市城市更新辦法配套文件的通知》（穗府辦〔2015〕56號）、《廣州市舊村更新實施辦法》和《廣州市人民政府關於提高城市更新水平促進節約集約用地的實施意見》（穗傅貴〔2017〕6號）的相關規定。
第十五條不可預見費按照附件《舊村綜合改造費用構成表》中前期費用、拆遷費用、改造費用和其他費用之和的3%計算。確需突破的，最高不超過5%，用於安置補償過程中實際發生但未計入重建成本的費用。包括簽訂拆遷補償安置協議、風險評估、其他專項評估、提前解除集體經濟財產租賃合同、補償經營損失等未計入改造成本的費用。
拆遷獎勵原則上不得超過改造成本的3%（計算基數不包括協議出讓融資地塊土地使用權計算的土地出讓金）。
第十六條本辦法未盡事宜，由各區政府（廣州空港經濟區管委會）組織專家或專業技術機構結合項目實際情況進行評估論證並形成評估報告，報城市更新領導小組辦公室並提交城市更新領導小組審議。
第十七條拆遷補償安置方案（包括具體補償標準和操作辦法）在不突破整體改造成本的前提下，由村集體自行實施。
第十八條本辦法自印發之日起實施，有效期五年。原《廣州市城市更新局關於印發廣州市舊村綜合整治核算辦法的通知》（穗更新規〔2017〕3號）同時廢止。原城市更新局關於舊村改造費用的相關政策文件與本辦法不壹致的，以本辦法為準。