日前，壹份由湖北省恩施州恩施市房地產協會發布的《關於穩定恩施房地產市場價格預警的通知》在網上流傳。這份發給恩施市房地產企業並抄送恩施市人民政府、住建局、自然資源和規劃局的紅頭文件指出，部分樓盤通過大幅降價促銷，包括十種降價行為，如開盤價格低於備案價格800元-1200元/平方米，剩余價格4000元-4500元/平方米，對恩施房地產市場造成負面影響。恩施房協要求開盤銷售的企業改正不良做法，並將協助主管部門將備案價格下限制度化。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《華夏時報》記者表示，恩施的文件進壹步體現了“穩定房價”的理念，即既不允許房價過快上漲，也不允許房價過快下跌。三四線城市樓市降溫趨勢是市場行為，也是擠壓房價泡沫的合理方式。但從實際情況來看，部分降價明顯幹擾了市場，也導致了各種樓盤的盲目降價，從而幹擾了市場。這顯然是政府需要控制的事情。
十大“罪名”，降價30%
根據這份文件，恩施市樓盤降價主要有十種表現，其中四種明確了調查數據:部分樓盤備案價高、價格低，降價幅度在備案價基礎上下調800元-1200元/平方米；部分樓盤預售、分期銷售，前後價格降幅在300元-500元/平方米；部分樓盤無故不遵循市場價格規律，樓盤整體價格較去年同期大幅下降200元-500元/平方米；剩余部分板塊以甩賣價格成交，成交價在4000元-4500元/平方米之間。
其他六條包括低價招徠顧客，造成市場大幅波動；綜合成本與實際銷售價格反差巨大，為房地產的不可持續發展留下了空間；低價蓄客，甚至在沒有預售許可的情況下變相收押金、卡；與第三方合作，以經銷、售電等方式壓價，以項目資金克扣房源、內部福利房等方式擾亂市場；銷售人員在其他銷售部門以外招攬客戶，影響惡劣；違反相關規範，將樓層設計高度降低至2.7米左右，為購房者入駐埋下隱患。
恩施土家族苗族自治州包括1市的7個縣。州政府所在地恩施是壹個縣級市。其他7個縣包括利川、建始、巴東、宣恩、鹹豐、來鳳、鶴峰。恩施總人口82萬，城市建成區45平方公裏。記者註意到，恩施房協2019年2月底發布的《2018恩施房地產市場報告》顯示，恩施市20165.58元/平方米的新建商品住宅成交均價為全州最高，是全州房價最低的巴東縣均價的兩倍多。相比之下，剩余在售的價格比均價低30%左右，與2016房價還沒有開始快速上漲時的價格相差無幾。
去庫存和補貨周期
這兩年，恩施和很多三四線樓市壹樣，也經歷了暴漲。隨著樓市去庫存政策的推進，恩施州在2065438+2006年6月出臺了房地產去庫存的各項政策，包括降低首付比例。首套房公積金貸款首付低至兩成，二套符合首套標準，首付僅三成；擴大提取適用範圍，除本人和配偶外，子女和父母的公積金可在同壹套房使用；可以每年提取壹次公積金償還銀行本息；農民工和個體戶進入公積金覆蓋範圍，連續6個月以上足額繳存，可以申請公積金貸款。
同時，棚改貨幣化安置也有所增加，要求各縣市棚改貨幣化安置比例不得低於60%。不再建設安置房，按照“代購”的原則進行安置，停止建設經濟適用住房。實際操作中，2017年恩施棚改完成建設2316套，其中貨幣化安置1260套；2018年開工2209套，貨幣化2113套。
這壹政策取得了顯著成效。2017年恩施新建商品住宅成交單價比去年上漲592.64元/平方米，達到4988.64元/平方米；2018年增加1176.94元，增幅23.59%。成交量方面，2017新建商品住宅成交量受供應量限制，成交量有所下降，但出現“搶房”白熱化趨勢；與2018同期相比，交易量增長7.29%，累計銷售總額達到10億元，與2017同期相比，增長26.58%。
值得註意的是，去化周期開始拉長。2017年恩施市新建商品住宅的清倉周期在5個月左右，但根據2018的報道，這個周期接近10個月。而新建非商品房庫存高，清理現有庫存需要55個月左右的時間。另壹方面，重新進貨仍在進行中。2018年恩施商品房新開工面積1883200平方米，近三年來首次高於銷售面積。
潮水退去，三四線開始裸泳。
中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長、中國社科院競爭力模擬實驗室副主任鄒對《華夏時報》記者表示，對於恩施樓市來說，可能是短期上漲過快，需求退潮後激勵效應消退，所以有降價壓力。
易居研究院《中國百城房價報告》顯示，今年6月5438-4月全國三四線城市房價漲幅已遠小於2017的高位，即已明顯走出“漲幅過大”區間，這壹漲幅也低於全國10.2%的平均水平，反映了當前房價持續降溫的趨勢。
2065438+2008年6月起，棚改風向開始轉變，住建部六部委隨後表示將控制棚改貨幣化安置比例，采取更多新建安置房的方式。近兩年支撐三四線樓市暴漲的主要動力不再，這些地區面臨的經濟和人口支撐不足的真實情況浮出水面。潮水退去，恩施房協只能要求各企業“共渡難關”。不過，鄒也表示，該文件只是壹個預警。作為壹種市場行為，即使是政府也沒有有效的手段去改變。
但必須看到，三四線樓市還沒有到房價下跌的臨界點。據緯指監測，2065438+2009年4月，三四線城市平均房價環比上漲0.03%，漲幅較上月收窄0.242個百分點。118三四線樣本城市中，上漲城市有71個，比上月減少1個，占上漲城市的60%。
嚴躍進指出，房價應該基於市場規劃和調控目標，在合理的範圍內波動。對於相關開發商和中介公司來說，後續營銷需要積極控制，防止為了沖業績降價，或者做壹些名不副實的虛假降價。預計三四線城市穩定房價會有多種方式，也有利於市場和預期的穩定。