隨著年報季的到來，備受資本市場青睞的上市物業公司逐漸揭開了盈利的神秘面紗。盡管上市物業公司的收入大幅增長，但它們各自利潤率之間的差距相當驚人。以四家上市公司為例。保利物業發展有限公司（股票代碼:06049.HK，以下簡稱“保利物業”）和綠城服務集團有限公司（股票代碼:02869.HK，以下簡稱“綠城服務”）屬於保守派，2019年的凈利率分別為8.4%和5.5%。碧桂園服務控股有限公司（股票代碼:06098.HK以下簡稱“碧桂園服務”）和雅居樂生活服務股份有限公司（股票代碼:03319。HK，以下簡稱“雅生活”）是行業高利潤率的代表，凈利率分別為17.8%和25.1%，遠超其母公司房地產主營業務的凈利率。
“物業管理比房地產開發更賺錢，這真的不可思議。”壹位投資者如此感慨。
根據東方證券的統計，上市物業公司的利潤率非常離散，凈利率最低和最高的公司之間的差異可以多達三倍。該機構認為，未來主導行業和公司利潤率的主要因素是新交付項目、增值服務的比例以及業務能力的差異。
在壹家國際投行工作的趙輝（化名）告訴《中國房地產報》記者，物業公司和地產母公司在業務上關系密切，成本和利潤重新分配的空間很大。“與房地產行業不同，房地產行業投資者的關註點不在於單個公司的盈利能力。大家都在猜測業績的確定性，因為這個行業正處於快速發展的階段。因此，妳可以看到投資者更關註公司的擴張能力和規模，而不是盈利能力。”
頭部企業凈利潤率分化明顯。
得益於管理規模的持續擴大，2019年房地產上市公司的收入和利潤均實現大幅增長。碧桂園的服務收入增長106.3%至約96.45億元，毛利約30.52億元，增長73.3%，凈利潤增長83.9%至1718億元。
雅生活2019年錄得收入為565438+3億元，同比增長51.8%。毛利為654.38+0.88億元，同比增長46.0%，凈利潤為654.38+0.29億元，同比增長59.3%。
同期，保利物業的收入和利潤也增長了40%以上。其中收入為59.67億元，同比增長465.438+0.1%。毛利為121億元，同比增長42.2%，凈利潤為5.03億元，同比增長49.7%。
綠城服務2019年營收約85.82億元，同比增長27.9%。毛利約為1547億元，同比增長29.2%，凈利潤約為4.72億元，同比增長1.4%。
通過分析利潤率指標，我們可以發現前兩家公司不僅營收增長率高，而且似乎更擅長賺錢。碧桂園服務的毛利率和凈利潤率分別為365，438+0.64%和65，438+07.8%，雅生活更高，達到36.7%，凈利潤率為25.65，438+0%。保利物業和中海物業的毛利率分別為20.3%和65，438+08%，凈利率分別為8.4%和5.5%。
如果我們細化每家公司的業務構成，不難理解兩大陣營的盈利能力已經開始從基礎物業管理服務中分化出來。碧桂園提供的基礎物業管理服務的毛利率已達到30.2%，雅生活也達到25.3%。保利物業和綠城服務均在15%以下，分別為14.2%和11.4%。在社區增值服務方面，碧桂園服務的毛利率高達66.2%，幾乎是綠城服務毛利率最高的咨詢服務的兩倍，雅生活非業主增值服務的毛利率接近50%，是保利物業的兩倍多。
這四家公司盈利能力的分化只是物業管理行業的壹個縮影。東方證券曾統計15家上市物業公司2019年上半年的業績，發現其平均毛利率為28%，凈利率為12%，但離散程度非常大，凈利率最低僅為6%，最高為24%。
賽道靠的不是利潤，而是規模。
東方證券認為，影響上市物業公司盈利表現的因素包括新交付的項目、增值服務的開展情況，以及收費模式、稅率和管理業態等。其中，新交付項目將在短期內發揮主導作用，因為收入端增長有限，成本端剛性上升，因此存量項目的利潤率逐年下降，而利潤率較高的新交付項目將邊際影響物管公司的整體利潤率。在中長期維度上，物業公司的利潤率很大程度上取決於增值服務的表現，因為增值服務的利潤率遠高於基礎物業服務的利潤率，因此增值服務收入占比高的公司壹般利潤率較高。
這是壹個技術分析，在趙輝看來，至少在短期內，頭部物業公司的利潤率仍取決於與母公司的關聯交易。例如，碧桂園向非業主提供的增值服務的毛利率達到465，438+0%，該板塊的收入在2065，438+09年增長了80%。其主要業務包括現場服務、土地復墾清潔和綠化維護服務、停車位和後期銷售寄售，其大部分業務來自其母公司碧桂園。
雅生活的非業主增值服務的主要收入來源也是房地產企業，它們向綠地和敏捷提供案例服務、物業營銷代理和房屋檢查。該板塊毛利率接近50%，2019年收入占雅生活總收入的35.3%。
此前，房地產開發壹直被視為暴利行業，而物業管理壹直被視為微利行業，但現在它已錄得比房地產開發更高的利潤率。這真是壹個非常奇怪的現象。溫和派的壹家物業公司沒有對其凈利率做過多解釋，只說“我們是行業的正常水平”。
“物業公司的估值與利潤規模有關。1美元的利潤是房地產的6倍，是房地產的30倍。”趙輝認為，利潤率的表現取決於每家公司的選擇，而高利潤率至少在上市融資和市值管理方面具有巨大優勢。
更奇怪的是，投資者對房地產開發公司的利潤指標非常挑剔，但他們對房地產公司特別溫柔，他們對房地產公司的盈利是多是少持強烈樂觀態度。“目前，他們更關心誰的規模增長迅速，誰能占據更多的市場份額。”趙輝表示，物業管理是壹個很好的領域，投資者正在率先買入。他們看重的是企業的穩定收益和抗周期性，短期內的盈利水平並不是重點。
也有投資者比較清醒，直言如果物業管理行業能保持20%的凈利率和30%的復合增長率，那將比肩科技龍頭。“我壹直認為，這應該是壹個微利行業，未來終將回歸合理盈利狀態。”