其壹，全年GDP增長5.5%的目標體現經濟穩增長的決心。2021年，我國經濟增長8.1%，兩年平均增長5.2%，且GDP增速呈逐季回落態勢，並在四季度跌至4%低位。2022年GDP目標增速設在5.5%左右，意味著單季度GDP增速要達到6%甚至7%以上，在短期經濟下行壓力較大的背景下，實現難度著實不小。
其二，繼續做好“六穩”、“六保”工作，保居民就業、保基本民生。其中，就業是民生之基。
其三，積極出臺有利政策，慎重出臺收縮性政策。宏觀政策要強化跨周期和逆周期調節，為實體經濟提供更有力支撐，更好地穩住經濟基本盤，保持經濟運行在合理區間。各地各部門要服務經濟穩增長的大局，調動壹切積極因素，減少壹些非必要的限制性措施。 值得註意的是，房地產行業仍是經濟穩增長的重要抓手。房地產行業所牽扯的上下遊關聯行業眾多，產業規模、經濟體量巨大，短期內房地產行業所扮演的角色，難以找到其他行業有效替代。
在經濟穩增長的政策大環境下，房地產行業亟需化解行業下行風險，去杠桿政策有望適度糾偏，實現房地產市場 健康 發展和良性循環，至少房地產行業不能拖經濟穩增長的後腿。
二、貨幣政策短期重在穩地產 3月15日兩會《政府工作報告》指出：加大穩健的貨幣政策實施力度；隨後，全國政協經濟委員會副主任劉世錦提出：貨幣政策在前期降準、引導降息的基礎上，結構性導向要為房地產軟著陸和中長期平穩發展提供必要的流動性，短期內貨幣政策重點在穩房地產。
央行連續降準降息，為實體經濟紆困。2021年12月15日，央行下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，***計釋放長期資金約1.2萬億元。2022年，央行貨幣政策整體繼續延續寬松態勢，並加大貨幣政策實施力度，繼上次降準僅四個月後，4月15日央行再次降準，釋放長期資金約5300億元。 對於房地產行業而言，貨幣政策短期重在穩地產。
壹方面，逐漸恢復市場信心，有序引導房地產交易恢復正常化。2021年下半年以來，房地產市場持續轉冷，百城成交同比跌幅擴大，房價整體下行。核心動因在於市場信心嚴重缺失，在劃定政策底線之後，很大程度上將恢復市場信心，居民自住以及改善性購房需求或將有序釋放，房地產交易也將逐漸恢復正常化。
另壹方面，支持房企合理融資，支持優質房企收並購，最大程度化解企業償債危機。2021年下半年以來，企業面臨巨大危機，房企銷售、融資全面下滑。與此同時，品牌房企相繼出現債務違約。為了更好地化解企業償債危機，下壹階段仍需支持房企合理的融資需求，支持優質企業收並購。受此影響，國企、央企及優質民企或將更為受益，有望收獲業績集中度提升的機會。 三、控制去杠桿節奏，支持居民按揭和企業融資 壹系列政策表明，房地產金融政策將精準收放，適度控制去杠桿節奏和力度。
行業債務風險尚未完全出清，房企融資量持續保持低位。2022年壹季度行業100家典型房企的融資規模同比大幅下降52.5%，基於防範化解房地產企業風險，預計涉房融資或將解凍，房企整體融資環境有望明顯改善。
具體而言，支持房企合理的融資需求，支持優質房企開展並購貸款融資，有序引導企業銷售、購地、融資等經營行為逐步回歸常態。 房地產金融政策變化最先體現在民按揭貸款政策邊際改善。
具體而言，涉及以下五個方面：放松公積金貸款、下調商貸首付比例、調降房貸利率、局部放松限貸、縮短按揭放款周期等。據央行最新數據，全國已經有100多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了個人房貸利率，平均下調幅度在20個到60個基點。
不過，居民實際按揭貸款顯著不及市場預期。2021年10月，住戶部門中長期貸款占比壹度升至53.1%的高位，但隨後歷月占比持續走低。2022年2月，住戶部門短期貸款減少2911億元，中長期貸款減少459億元，住戶中長期貸款 歷史 首次出現負增長。 居民按揭貸款有望繼續松綁，因城施策執行好差別化住房信貸政策，保障剛需滿足改善及新市民購房消費，並給予新市民壹定力度的信貸政策支持，保證正常房地產交易平穩運行，促進房地產行業良性循環。 四、政策加碼頻率顯著下降，壓力城市紛紛“救市” 2021年，地方調控高頻化、精準化，73省市、249次政策加碼，這在 歷史 上實屬罕見。
2022年以來，隨著市場下行壓力加劇，部分城市開始放松調控乃至刺激居民購房消費。其壹，變相放松限購。典型如鄭州、蘇州、南寧。其二，財稅刺激托市。例如玉林購買90平方米以下首套新房，每套補貼6000元等，並給予50%的契稅補貼。其三，推進棚改貨幣化安置。例如鄭州實施安置房建設工作三年行動，堅持以貨幣化安置為主；對已建安置房中群眾自住以外房屋，采取政府回購、回租等方式，盤活轉化為保障性租賃住房、***有產權住房。 弱二線及三四線城市或將跟進放松調控，甚至刺激居民購房消費。聚焦救市政策組合拳，主要通過以下兩方面展開：
其壹，市場維穩層面：第壹，調降落戶門檻，加快人才落戶，局部放松限購。第二，放松公積金貸款，商貸首付比例按央行規定的最低標準執行，降低房貸利率，縮短房貸周期。第三，棚改、舊改加快推進，提高貨幣化安置比例。第四，財稅刺激托市，購房補貼、稅費減免等均是政策選項。
其二，企業紓困層面：第壹，調降商品房預售門檻，加快預售證審批進度。第二，在嚴格落實“保交樓”的同時，適度放松預售資金監管，提高各施工節點提取比例。第三，降低土拍門檻，增加低價地、平價地供應，降低競買保證金，延期繳納土地款。
五、城鎮化仍是房地產行業最大紅利 新型城鎮化仍是房地產行業制度紅利，城市群及都市圈將相繼崛起，強化行業新格局。
新型城鎮化並非“攤大餅”式發展，而是引導資本、產業、人口等各項資源要素在不同能級城市之間雙向流動。壹方面，加快構建城市群、都市圈壹體化發展新格局。另壹方面，完善土地、勞動力等要素市場化配置。
理想預期下，三四線城市城鎮化率將穩步提升，期間有望帶動壹定數量的增量購房需求；核心壹、二線城市更將吸引高素質人才不斷聚集，房地產市場前景或將更為可期。
隨著棚改基本進入收尾階段，舊改則顯著提速。2022年3月，鄭州市政府發文實施安置房建設工作三年行動，結合房地產市場形勢，堅持以貨幣化安置為主。並對未開工建設的安置房，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。
未來，城市更新將成房地產市場穩定劑，隨著棚改、舊改持續推進，有望帶動壹定數量的增量購房需求。預計部分壓力城市或將效仿鄭州，更有必要及動力加大棚改、舊改建設力度，以便刺激居民購房消費，減緩市場下行壓力。
聚焦城市新格局，得益於強勁的經濟基本面，長三角、粵港澳、京津冀、長江中遊和成渝五大城市群人口虹吸效應不減，外來人口仍將持續凈流入，進而給房地產市場提供堅實的需求支撐，並有望成為房地產市場的核心載體，市場份額也將持續提升。
長三角、粵港澳和京津冀將對標打造世界級城市群，成為拉動中國經濟高質量發展的新引擎，全面引領房地產行業新壹輪發展格局。 六、行業新發展模式：住房與保障雙循環 壹系列政策指向 探索 行業新發展模式，即重點涉及以下三方面內容：
其壹，完善住房市場和保障體系雙循環，重點解決新市民、困難群體住房難題，並建立人、房、地、錢四位壹體的聯動新機制，促進行業良性循環。居民環節，繼續堅持“房住不炒”的政策主基調，支持居民自住以及改善性住房消費，打壓投資炒作需求。住房環節，堅持租購並舉，大力發展住房租賃市場，特別是保障性租賃住房，保障租賃群在享受***同服務上具有同等權利。土地環節，根據各城市市場實際情況，動態調整供地指標，意即繼續增加大型及超大型城市建設用地指標，適當減少中小城市建設用地指標。資金環節，房地產行業繼續去杠桿，融資“三道紅線”、房貸“兩道紅線”持續發力，將企業負債率、居民杠桿率降到相對安全的水平，堅決遏制房地產泡沫化金融化。
其二，房地產開發模式優化調整，包括房企杠桿合理化，可融規模透明化，項目開發全封閉化監管和房屋交付可風控等。改變過度追求銷售業績規模的觀念，轉向規模、利潤、產品、服務互相平衡的經營模式。而在融資“三道紅線”落地後，優質房企主動優化調整財務結構，提升經營質量，但不少企業通過表內負債表外化轉移等財技美化財務報表。因此，房企去杠桿必須是表內、表外同步進行，才能有效降低企業經營風險。 其三，房地產行業進入後開發時代，仍需積極盤活存量，有序推進城市更新，企業轉型輕資產經營，尋找第二增長曲線。房地產行業規模現已基本見頂，全國商品房銷售面積連續5年保持在17億平方米高位，未來房地產行業將進入後開發時代，隨著房地產行業由增量開發轉變為存量運營，企業競爭力重點在於全產業鏈的運營和資產管理，經營模式勢必由重資產逐漸轉型輕資產，積極尋找第二增長曲線，例如代建、物業、租賃等。 4月以來，蘇州、南京、福州等多個重點城市放松調控，各線城市房地產市場周期性輪動，市場底或將在二季度到來，成交或將企穩回升。貨幣政策短期重在穩地產，逐漸恢復市場信心，引導房地產交易恢復正常化，化解企業償債危機，房地產企業在良性循環的政策指引下，正迎來否極泰來的時刻。長期來看，壹系列政策最核心的意義，仍然是在恢復市場信心的基礎上，引導行業 探索 新的發展模式。後開發時代，房企競爭力重點在於全產業鏈的運營和資產管理，經營模式勢必由重資產逐漸轉型輕資產。