目前，中國樓市在基本面、資金面和政策面都發生了邊際變化，主要表現在:
首先，基本面發生了微小的變化。從人口發展來看，中國人口增長趨勢已經接近拐點，老齡化社會可能正在形成。人口是房地產市場發展的基礎，人口總量和結構變化將在很大程度上決定中國房地產市場未來的發展空間。從增長中樞來看，中國經濟運行已經轉向高質量發展階段，增長中樞下降，房地產市場無法脫離經濟發展的基礎獨立運行。從住房分配來看，根據國家統計局的數據，2016年全國居民人均住房建築面積為40.8平方米，住房供需矛盾已基本緩解，更多表現為收入和地區結構性矛盾。從終端需求來看，熱點城市高房價運行與終端需求群體收入增長空間有限的矛盾日益加劇，潛在住房需求群體難以支撐房價持續高增長。整體來看，基本面不再支持房價快速上漲。
第二，資金出現了邊際變化。從貨幣總量看，2018和12年末，我國廣義貨幣(M2)余額增長8.1%，增速與上年同期持平。其中，人民幣存款余額同比增長8.2%，比去年同期低0.8個百分點，接近歷史低位。從房貸利率來看，近期部分城市下調房貸利率有助於減輕房貸購房者還貸壓力，但仍不足以刺激房價上漲。從開發商資金來看，房地產開發企業融資渠道收窄，信托融資成本接近兩位數，海外發債成本增加。2018，1-11期間，全國房地產開發企業到位資金同比增長7.6%，比1-1期間下降0.1個百分點。其中，國內貸款下降3.7%，利用外資下降30.4%，自籌資金增長10.0%。考慮到目前房地產開發企業資金鏈緊張，未來不排除通過降價促銷加快資金回籠的可能。同時，房貸利率的下降也會在壹定程度上刺激需求，與供給形成良好的銜接，滿足社會的基本住房需求。
第三，政策發生了微小的變化。從政策基調來看，中央經濟工作會議指出，“要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，鞏固因城施策、分類指導的城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。”這標誌著我國房地產市場將從短期差別化調控走向構建樓市健康發展長效機制的軌道。從政策執行來看，目前壹些城市正在結合本地實際對房地產調控政策進行微調，這將有助於發揮市場機制的作用，減少行政幹預對市場交易的影響。近期央行實施RRR降息，銀行間市場流動性合理充裕，既滿足了實體經濟的資金需求，也對房地產行業的融資有邊際改善作用。綜合來看，政策的邊際變化目標仍然是“房住不炒”
房地產市場已經進入理性回歸軌道。這兩年房地產市場分類調控，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。熱點城市投機動能基本消退，樓市向居住屬性回歸邁出堅實步伐，堅挺的房價出現松動。國家統計局數據顯示，2065438+2008年，65438+2月，全國70個大中城市中，當月新建房價上漲的城市為59個，明顯低於165438+10月的63個。據測算，新建商品住宅價格指數環比上漲0.8%，漲幅較6月165438+10月的0.9%有所收窄。此外，由於資金壓力緊張，房地產開發企業以價換量的動力明顯增強，二手房市場的漫天要價情況也明顯減少，市場交易更加理性。在更能反映市場走勢的二手房市場，價格下降的城市增加到22個；而且這些城市基本都是熱點壹二線城市。尤其是壹二線熱點城市，二手房交易量已經占到壹半以上。比如北京、上海的二手房交易量已經超過市場總成交量的80%。此外，中國的住房供求關系在未來將趨於改善。2018，1-11，全國房地產開發投資110083億元，同比增長9.7%，比去年同期加快2.2個百分點，總體保持穩定。房地產開發企業土地購置面積同比增長14.3%，年內增速繼續逐月回升。按照壹年的建設周期來看，未來全國住房供需規模將會大幅增加，供需關系將更加匹配。
樓市的邊際變化是朝著房住不炒的目標。目前樓市基本面、資金面、政策面的邊際變化已經不支持樓市穩增長的邊際作用。這些邊際變化都指向房住不炒的目標。各地要在穩定房地產市場預期的同時，加快構建樓市長效機制，在保障合理住房需求的同時，有效抑制住房投資需求，嚴厲打擊投機行為，保持房地產市場平穩運行。在因城施策、分類指導的政策框架下，城市政府處於構建房地產市場健康發展長效機制的中心位置。既是政策執行的主體，又是落實住有所居、不炒不炒的責任，做出科學規劃、周密決策、有效執行。房地產金融政策要發揮引導合理住房建設和合理消費的重要作用，以服務全社會基本住房需求為目標，支持保障性住房建設，禁止資金非法流入房地產市場，禁止貸款首付，禁止為不具備加杠桿條件和空間的個人提供加杠桿渠道，有效防範房地產市場和房地產金融風險。在當前復雜多變的市場環境下，只有遵守房地產市場運行規則，防範各種道德風險，抵制羊群效應，房地產市場才能健康穩定運行。