最近幾個月，主管部門對房地產融資的監管正在快速升級。6月24日，銀監會發文強調“嚴控違規資金流入房地產市場”。7月24日，召開房地產工作座談會，提出“實行房地產金融審慎管理制度”。8月20日，央行、住建部召開重點房企座談會，研究實施房地產金融審慎管理。
其中，對房地產融資的管理主要基於“三條紅線”，具體為:剔除預付款後的資產負債率大於70%；凈負債率大於100%；現金短期負債率小於1倍。根據房企的“踩線”，分為“紅、橙、黃、綠”四個等級，然後實行差異化的債務規模管理。
房地產企業作為資金密集型行業，長期以來習慣於負債發展。在行業的“黃金時代”，總有通過階段性高負債實現高增長的案例。但與此同時，高負債也拖累了部分房企的資金鏈，對資金安全構成威脅。
近年來，隨著房住不炒的觀念深入人心，房地產迅速回歸居住屬性，負債管理逐漸收緊。雖然房企有意識地加強了資金的安全性，但政策的收緊明顯超出預期，而且從各方面來看，這都不是短期行為，而是常態化的手段。
從“C端”到“B端”
房地產融資政策收緊看似很突然，但實際上這幾年樓市調控的基調壹直是“去杠桿”。
2016年底，中央經濟工作會議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”。此後，監管層陸續出臺多輪政策，地方政府也紛紛發文規範。到2019，房地產長效機制逐步試點，意味著此輪樓市調控進入常態化階段。
在此期間，需求端的去杠桿政策最為引人註目。除了之前的限購限貸措施，各級監管部門還出臺了“限售”措施，通過規定房屋持有期限來抑制短期炒房行為。
今年二季度，部分區域市場迅速從疫情中恢復，各種資金湧入樓市。為了抑制市場過熱，壹些城市開始打擊“資金貸”和“住房貸”，還有很多城市出臺文件，堵住“假離婚”的漏洞。這些措施也是在需求端去杠桿化。
恒大研究院指出，2020年上半年，金融機構新增人民幣貸款中個人住房貸款占比18.9%，較2016年的38.7%下降了19.8個百分點。
直到7月24日房地產工作座談會提出“落實房地產金融審慎管理制度”，樓市去杠桿的重點才從“C端”轉向“B端”。
21世紀經濟報道記者了解到，在此之前，監管部門已經進行了多輪調研和征求意見，部分房企也參與其中。從去年開始，很多嗅到政策動向的企業開始調整債務結構，控制債務規模。再加上良好的市場銷售和寬松的融資環境，全行業負債率低於往年。
國泰君安證券認為，2065438年中期+2009年是房企有息負債相對高點。“房企從2019下半年開始壓縮有息負債規模，此輪融資政策收緊與行業戰略部署壹致。”
事實上，“B端”的監管可能會成為壹種常態化的手段。不少受訪者認為，“房地產金融審慎管理制度”是房地產長效機制的壹部分，正式實施後將繼續執行。
杠桿力
根據國家統計局的數據，房企到位資金有近壹半來自銷售(定金及預收款、個人按揭貸款)，其余來自融資。所以無論在需求端還是融資端，去杠桿政策都會有不小的影響。
上海某大型房企相關負責人告訴21世紀經濟報道記者，近年來，銷售端的杠桿管控越來越嚴格。以預售條件變更為例。“最早的時候，拿了地，有了規劃設計之後，就可以賣了；後面的工程必須開工，但只要地上地下層數達到‘正負零’。”
他說，這項政策後來演變成，除了要求建設進度外，還有資金投入比例的規定。這兩年有城市提出了房產必須封頂的硬性要求。而且按照規定，保證金和預付款必須進入專門的監管賬戶，並且僅限於項目開發建設。
“靠壹個項目的保證金和預付款來支撐壹個或多個項目的滾動開發，那個時代早就過去了。”他說。
同時，2013 -2014之後，房地產行業由供不應求進入供過於求階段。雖然仍有結構性機會，但整體需求紅利正在迅速消失。
相比之下，在不同時期，房地產行業的融資環境是不同的，房企通常會利用融資環境較好的機會來獲得資金回籠的空間。更常見的是，房企通過擴大融資規模，以高負債的方式擴張。
“剔除預付款後的資產負債率大於70%”作為“三條紅線”之壹，壹直被視為房地產行業負債率的紅線。當市場處於上升周期，行業快速擴張的時候，突破這條紅線的情況比比皆是。
以2017為例，據Wind統計，截至2017年6月30日，136家上市房企整體負債率為78.9%。50強房企中，資產負債率超過80%的超過壹半。雖然這個指標是不排除預收賬款的結果，但還是偏高。
到今年年中，房企資產負債率普遍下降，但即使在大型房企中，突破“紅線”的案例依然很多，資產負債率超過80%的前50家房企仍有1/3左右。
"實際情況比表中反映的要嚴重得多。"前述地產商指出，很多企業通過表外融資隱藏債務，而表內財務指標依然健康。此外，近年來流行的跟風投資也容易被做成表外債務。
他說，這是房地產行業發展慣性的反映，即通過高負債實現高增長，甚至“彎道超車”。雖然也有因為負債過多導致資金鏈斷裂的情況，但這種模式在過去的實踐中屢試不爽。
減少債務很容易，但高增長很難。
由於對債務規模的精準約束，“三條紅線”的推出很可能打破這種路徑依賴。
監管層根據“三條紅線”接觸條件的不同，將房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四個等級。以2065438+2009年6月末有息負債規模為基準，三項指標均踩線的“紅檔”企業的有息負債不予增加；對踩兩項的“橙檔”企業，有息負債年增長率不得超過5%；只有壹家“黃檔”房企，有息負債年增長率可放寬至10%；各項指標符合“綠檔”要求，有息負債年增長率可放寬至15%。
國泰君安以200強房企中91家有股債且財務數據相對完整的房企為樣本。按照“三條紅線”來看，綠色、黃色、橙色、紅色的房企分別占31%、32%、13%、24%。
如果把參加座談會的12家重點房企分開，不踩線的“綠色”房企只有4家，分別是保利、中海、華潤、華僑城。
70%左右的“排隊率”證明了政策約束的嚴酷。雖然這壹政策在國外的表述中被定性為“利好”，但卻被稱為行業的常態。但據21世紀經濟報道記者了解，目前已經有企業在進行該政策的研究。
記者了解到，多家房企獲得了上述文件的原文，但並不清楚具體的實施細節和實施規模。有房企與熟悉的金融機構溝通過，沒有得到確定的答復。有北京房企人士告訴記者，金融機構也在等待相關指導文件的正式下發。
盡管如此，由於此事的嚴重性，很多房企內部已經形成了“減債”意識。上述北京房企人士透露，其公司要求在政策正式落地前好好研究，形成幾套方案。
就整個行業而言，國泰君安認為，此輪政策收緊對行業整體影響不大，因為“行業整體償付能力較為穩定”，實質風險可控。“雖然融創、榮盛等部分房企紅橙檔，但財務指標超標幅度較小。我們可以通過增加季末銷售收款、表外融資、減少臨近季末的現金支出來改善資產負債表的靜態流動性，從而改善檔位，減少融資約束。”
但減少債務很容易，但高增長很難。前述上海地產商表示，“時代在變”，通過高負債擴張的時代已經成為歷史。
他表示，按照新規，即使達到“綠檔”的標準，企業的借款規模仍然有限，而且考慮到行業已經進入“白銀時代”，市場空間正在縮小。這也意味著行業的階層將繼續固化，“彎道超車”的機會將不復存在。此外，如果監管部門決心足夠大，未來會對表外債務進行管理，企業融資的空間會更小。
至少在短期內，這種預期引發了壹些戰略變化，比如拿地和投資。在前不久的房企中期業績會上，雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林表示，“我們現在不能亂拿地...如果下半年沒有好地，沒有好項目，我們明年就拿地，因為拿錯地是壹件很痛苦的事情。”