首先，我們來了解壹下住房貸款的幾種模式。
住房貸款的幾種模式
目前貸款購房有三種方式:商業貸款、公積金貸款、組合貸款。無論哪種貸款，還款方式只有兩種:等額本息還款和等額本金還款。我們來看看這兩種還款方式是什麽意思。
等額本息還款法:將貸款本息總額相加，然後在還款期的每個月平均分攤。還款人每月向銀行償還的金額是固定的，但每月還款金額中本金的比例逐月增加，利息的比例逐月減少。
等額本金還款:將本金平攤到每個月，還清前壹交易日至還款日的利息。這種還款方式前期多還本息，還款負擔逐月遞減。
光看這個定義是不是有點難以理解？我們用壹個具體的案例來對比壹下吧~ ~(因為組合貸款的手續和情況都比較復雜，這裏就不贅述了，重點對比商業貸款和公積金貸款。)
假設壹套房子的價格是200萬，現在需要貸款1.2萬，貸款期限30年。我們來算算每種貸款方式30年到期需要還多少本息。
首先，商業貸款有兩種還款方式:
1)商業貸款，還款方式采用等額本息:如下圖所示，還款30年後，貸款利息達到1092739.43元，約合1093萬元。
2)商業貸款，還款方式為均本:如下圖，這種還款方式30年後，貸款利息為884450元，接近885000元。
我們來看看在使用公積金貸款的情況下，兩種還款方式的區別:
1)公積金貸款，還款方式為等額本息:如圖，還款30年後，貸款利息為680091.3元，約合68萬元；
2)公積金貸款，還款方式為均本:如圖，30年後貸款利息586625元，約合58.7萬元。
經過四次計算可以看出，貸款利息最高的是商業貸款，采用等額本息還款方式，30年產生的貸款利息為654.38+0.093萬元；利率最低的是公積金貸款，采用等額本金還款法。30年產生的貸款利息只有58.7萬元。兩者相差50.6萬元！
所以我們可以得出以下三個結論:
1)公積金貸款比商業貸款便宜是因為公積金貸款利率低；
2)等額本金還款法比等額本息還款法更劃算；
3)按平均資本還款會逐漸減輕購房者的還款負擔。
所以貸款買房時，如果條件允許，盡量使用公積金貸款，采用平均資本的還款方式。但由於公積金貸款周期長、手續繁瑣、各城市公積金貸款額度不同，銀行壹般建議購房者使用商業貸款，買房後再取出公積金還房貸。
另外，在給購房者貸款時，銀行不會主動告訴購房者哪種還款方式更經濟。壹般銀行默認讓購房者使用等額本息的還款方式。根據以上計算，在商業貸款的情況下，等額還本更劃算，等額本息產生的利息比平均資本產生的利息高出近265，438+00，000元。有些銀行在放款的時候，也會根據情況對貸款利率進行有條件的優惠，所以貸款買房壹定要咨詢清楚銀行。不然我就在銀行多幹幾年！
提前還款的兩種還款方式
我們知道，提前還房貸有兩種方式，壹種是縮短還款期限，保持每月還款額不變，另壹種是減少還款額，保持還款時間不變，所以縮短還款時間可以相對節省利息。
我們先來算壹筆賬:
如果王先生去年2月申請了50萬元房貸，期限20年，當時利率為6.15%，今年準備申請提前還款65438+萬元，假設他於19年5月開始提前還款，使用360提前還款計算器通過上述兩種方式得到的結果如下:
從上面的計算結果可以看出，縮短貸款期限可以節省利息117907.5元，而減少每月還款額只能節省50210.14元，縮短貸款期限可以節省利息支出。理論上更有利於王先生還款，先生自由選擇這兩種方式中的任何壹種，但實際操作中可能行不通，因為
(以上回答發布於2016-12-08。目前的購房政策請參考實際情況。)
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