面對房地產調控，領導說銀行很有韌性；該銀行表示，它沒有那麽有彈性；房企說不可能跌這麽多。
為了防範房地產貸款風險，銀監會在今年二季度進行了新壹輪房地產貸款壓力測試。7月底，銀監會主席劉表示，壓力測試結果顯示，在最壞的情況下，即使房價下跌50%，“我們的不良貸款是可以承受的，不存在所謂銀行業被地產商套牢的情況。”
劉表示，截至去年底，我國商業銀行整體加權平均資本充足率為12.2%，資本充足率的提高正在不斷提高銀行抵禦風險的能力。目前撥備已經達到654.38+0.3萬億，足以抵禦房價理性回歸帶來的中短期風險。測試結果將增強銀行執行房地產調控政策的信心。“從長遠來看，對房地產市場的科學調控對銀行來說是個利好。”
然而，業內人士對這壹“福音”並不買賬，許多銀行業分析師對此心存疑慮。他們認為，在分析房價下跌50%對銀行的影響時，需要更全面的考慮和邏輯。“別說50%，就算房價跌20%，銀行也扛不住。”某大型國有銀行研究部人士表示。
面對不斷加強的房地產調控政策，銀行業有多大信心抗跌？房地產商能接受的最低價格是多少？普通人呢？他們怎麽能抗拒呢？
歡迎客人
曾剛
中國社會科學院金融研究所
銀行研究室主任
魯政委
興業銀行首席經濟學家
範小蟲
陽光100集團執行副總裁
孫飛
中國國際經濟技術合作促進會金融投資委員會主席
匿名房地產開發商
銀行的“底線”在哪裏？
曾剛:實際上，銀監會進行的壓力測試不是針對正常情況，而是針對可能性很小的極端市場情況。這個“50%”是銀監會對壓力測試做出的硬性假設。銀監會可以把這個指標定在60%或者70%。就像對自然災害制定防災預案壹樣，制定預案並不意味著災難就會發生。
我們很難說清楚房價下跌的底線在哪裏，是銀行不能承受的。但從房地產貸款的業務來看，要想達到這個臨界點，必須掌握每年全國銀行貸款的數據，以及不同地區的購房價格。這個數據很難把握。
魯政委:銀行支持不下去的臨界點在哪裏，誰也搞不清楚。首先，我們調控房地產的目標是調整高房價或者不讓房價繼續飆升。這個目前還不是特別清楚。其次，理論上，普通人希望房價跌得越多越好，但在中國降低資產價格是非常困難的。最後，由於市場臨界值非常準確，要實現精準調控是非常困難的。
如果中國的資產價格劇烈波動，對中國的銀行業和中國的宏觀經濟都會產生很大的影響。因為房地產和房地產基金“主場”銀行是高杠桿、高負債的行業。壹旦資產價格大幅向下波動，房地產、銀行、宏觀經濟都會遇到很大的風險。同時，精確控制資產價格是非常困難的。
範:我行壓力測試是靜態測試。雖然結果顯示可以承受房價下跌30%到50%，但實際上銀行承受不了。因為房價壹旦下跌到這種程度，就已經預示著中國經濟硬著陸了。這樣的風險是無法承受的。但這種可能性基本不存在。
孫飛:銀行抗跌的臨界點。我認為，由於目前我國商業銀行的房產抵押首付比較高，商業銀行的房產信貸比例不足以勒索和綁架商業銀行，所以即使房價跌到30%或50%，銀行也能抗住。
房地產商的“底線”在哪裏？
範:房地產開發商承受不起房價下跌30%到50%。但由於房地產商規模不同、城市不同、樓盤位置不同等因素，無法用壹個具體的數據來說明房地產商能承受多大的跌幅。我覺得如果房價下跌10%到20%，整個行業都可以承受。但如果房價真的下降到這種程度，就意味著壹些中小開發商會被大企業兼並重組。而有的企業可以生存，卻不得不降價銷售。這些“勢不可擋”的表現，必須根據不同情況具體分析。
匿名地產商:很難估計房地產企業能承受多大的跌幅。因為企業的具體情況不壹樣。現在都說房地產商資金鏈緊張，但實際上並沒有明顯的房地產企業倒閉的案例。其實，只要有項目在售，只要手裏有地，就不存在“下跌能持續多少”的問題。但就北京而言，只要房價稍有松動，項目馬上就賣光了。現金流會持續回流。
如果非要說我能承受多少的話，我覺得整個行業最多能承受30%的跌幅。壹般情況下，房地產開發企業的毛利率在30%以上。如果房價下降30%，壹些企業可能會破產。但大多數企業可以薄利多銷生存。現在北京有樓盤優惠5000元，壹有優惠就賣空。
孫飛:中國的房價是壹個復雜的關系博弈的結果。雖然目前有泡沫，但很難大幅下降。主要體現在:首先，目前市場流動性充裕，房地產市場還能撐下去。其次，中國的住房市場在資源壟斷下是稀缺的。土地和商品房是壟斷性的稀缺資源，經濟適用房更是稀缺。第三，中國目前和今後很長壹段時間通貨膨脹嚴重。第四，中國的城市化還有很長的路要走。第五，大量腐敗黑錢流入中國房市，推高房價。最後，大量的投資和投機資金在炒作房價。只有針對以上五個方面進行調控，才能真正穩定房價。
房價跌了，普通人能承受嗎？
魯政委:已經買房的人，不管是自住壹套還是投資多套的需求，肯定不希望房價降。沒有房子的人希望房價越跌越好。聽起來很合理。但其實房價跌得越多越好。
買不起房的人壹般都是基層勞動者，低收入群體，沒有安全感的群體。壹旦房價大幅下跌，中國經濟將受到更大打擊，這些人將更有可能失業。如果他們壹旦失業，連基本生活都不能保證，那他們怎麽買房？所以，並不是房價跌得越多，對老百姓越有利。
匿名地產商:價格下降越大，我們的壓力越大，肯定會威脅到宏觀經濟。同時，房價下跌會導致購房者資產貶值，再次買房時會給銀行帶來壞賬風險。我壹直認為，壹線城市的房價跌幅具有可比性，二三線城市不具有可比性。因為城市之間的差距太大了。以北京為例，四環至五環房源下降約15%，基本達到合理水平。如果二三環的房子下降10%是合理的。郊區的房子可能降到30%才算合理。
國際公認的房價“合理價格水平”應該相當於每戶3-6年的平均收入。這裏需要指出的是，歐美等發達國家公民用3-6年的家庭收入買的住房，首先比我們人均30平米的小康水平大很多。以美國為例。幾年來，其家庭新建房屋平均面積達到2114平方英尺，戶均220平方米左右，相當於人均70平方米住房。而且他們計算的“面積”才是真正的“使用面積”，走廊、閣樓、陽臺都不算在內。而且人家地價都包含在房價裏了。買房子的時候也買了地。在中國，妳只是買了這個房子70年的使用權！！70年過去了，這房子還是國家所有！