國辦發[2011]45號
各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構:
大規模推進保障性安居工程建設，是黨中央、國務院推動科學發展、加快轉變經濟發展方式、保障和改善民生的重要舉措。為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，全面推進保障性安居工程建設，進壹步加強和規範保障性住房管理，加快解決中低收入家庭住房困難，促進實現住有所居目標，經國務院同意，現提出以下意見:
壹、總體要求和基本原則
(1)總體要求。適應工業化、城鎮化快速發展的要求，深入貫徹落實科學發展觀，把住房保障作為政府服務的重要內容，建立健全中國特色的城鎮住房保障體系，合理確定住房保障範圍、保障方式和保障標準，完善住房保障支持政策，逐步形成可持續的保障性安居工程投資、建設、運營和管理機制。到“十二五”期末，我國保障性住房覆蓋率達到20%左右，努力基本解決城鎮中等偏下收入和低收入家庭住房困難，有效緩解新就業職工住房困難，顯著改善農民工居住條件。
(2)基本原則。住房保障工作要從中國國情出發，滿足基本住房需求；堅持政府主導、政策支持、引導社會參與；堅持加大公共財政的投入，同時發揮市場機制的作用；堅持經濟、適用、環保，確保質量安全；堅持分配過程公開透明，分配結果公平公正；堅持規範管理，不斷完善住房保障體系。
二、大力推進以公共租賃住房為重點的保障性安居工程建設。
(壹)重點發展公共租賃住房。向城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員提供公共* * *租賃住房。單套建築面積以40平米左右的小戶型公寓為主，滿足基本居住需求。租金標準由各市縣人民政府根據當地情況和略低於市場租金的原則合理確定。發展公共租賃住房對於完善住房供應和保障體系、引導合理住房消費、緩解群眾住房困難、實現人才和勞動力有序流動、促進城鎮化健康發展具有重要意義。各地要根據實際情況適當增加公租房供應，人口凈流入量大的大中城市要加大公租房建設比例。
加大政府投資建設力度，綜合運用土地供應、資本金註入、投資補助、財政貼息、稅收優惠等政策措施，吸引企業等機構參與公共租賃住房建設和運營，多渠道增加公共租賃住房供應。政府投資的公共* * *租賃住房項目可以委托企業建設，由市縣人民政府逐年回購。公共* * *租賃住房項目采取劃撥、出讓等方式供應土地，提前明確建設要求、邢弢結構等，作為土地供應的先決條件。同時，公租房* * *項目可規劃建設配套商業服務設施，統壹管理運營，以實現資金平衡。新建普通商品住房項目應當規劃配置壹定比例的公共租賃住房，具體比例和管理辦法由市、縣人民政府確定。外來務工人員集中的開發區、工業園區，要按照集約用地原則統籌規劃，重點建設單位或宿舍型公租房，供用人單位或園區職工居住。堅持誰投資、誰擁有的原則，積極探索公共租賃住房投資回收機制。各地要抓緊制定公共租賃住房管理辦法。
在城市低收入住房困難家庭較多、小戶型租賃住房供應不足的地區，要加快廉租房建設，提高實物配租比例。逐步實現廉租房和公租房整體建設、並行運行。
(二)根據實際情況，繼續安排建設經濟適用住房和限價商品房。規範發展保障性住房，嚴格執行建設標準，單套建築面積控制在60平方米以內。房價較高的城市要適當增加保障性住房和限價商品住房供應。
(三)加快各類棚戶區改造。棚戶區(危舊房)改造要堅持政府主導、市場化運作，充分發揮各方面的積極性。改造資金應由政府適當補貼，居民合理承擔。企業也要安排壹定資金用於國有林區、墾區和工礦(含煤礦)棚戶區改造。棚戶區改造要尊重群眾意願，擴大群眾參與，切實維護群眾合法權益。
(四)加大農村危房改造力度。抓緊編制農村重建規劃，逐步擴大中央補助地區範圍，加大地方政府補助力度。按照統壹要求，建立健全農村危房檔案管理信息系統，提高規劃設計水平，加強資金和質量監管。
三是落實各項扶持政策
(1)保證土地供應。市縣人民政府應當根據住房保障規劃和保障性安居工程年度建設任務，科學編制土地供應計劃，在年度用地計劃中優先安排新增建設用地，單列指標，做到應保盡保。要提前儲備項目，落實到具體地塊，努力挖掘潛力，充分利用現有建設用地。涉及新增建設用地的，要提前確定地塊，開展征地等前期工作，確保及時供地。儲備土地和收回使用權的國有土地應當優先用於保障性住房建設。嚴禁改變保障性住房建設用地用途，對擅自改變用途的，要依法從嚴處理。
(2)加大政府投入。中央財政繼續增加財政補貼。地方各級人民政府要在財政預算安排中優先安排保障性安居工程，加大財政資金投入。按照“省級負總責、市縣落實”的原則，加大省級政府統籌力度，確保項目資金按時足額到位。提取貸款風險準備金和管理費後，住房公積金增值收益將用於廉租住房和公共租賃住房建設。土地出讓收入用於保障性住房建設和棚戶區改造的比例不低於10%。中央財政發行的地方政府債券資金應當優先用於公共租賃住房等保障性安居工程建設。公共預算支出安排不足的地區，要提高土地出讓收入和地方政府債券資金安排比例。未完成保障性安居工程建設任務的城市，不得新建和購買政府辦公樓。
(3)規範企業債券融資用途。符合條件的地方政府融資平臺公司可發行企業債券或中期票據，專項用於公租房等保障性安居工程建設。地方政府融資平臺公司在發行企業債券時，應優先滿足保障性安居工程的融資需求。其他承擔保障性住房建設項目的企業，也可以在政府批準的投資額度內，發行企業債券進行項目融資。對發行企業債券用於保障性安居工程建設的，優先辦理審批手續。
(4)加大信貸支持力度。銀行業金融機構在加強管理、防範風險的基礎上，可對公司化且符合信貸條件的公共租賃住房項目直接發放貸款。對政府投資的公共租賃住房項目，銀行業金融機構可向整改後符合直轄市、計劃單列市和省會城市條件的政府融資平臺公司發放貸款。融資平臺公司貸款償還能力不足的，由同級政府統籌安排償還；銀行業金融機構也可向整改後符合要求、經總行評估批準並能確保償還公租房項目貸款的地級市政府融資平臺公司提供貸款。其他市縣政府投資建設的公共租賃住房項目，在省政府統籌安排還款來源後，由省政府指定壹家省級融資平臺公司按規定統壹舉借。借款人和地方政府要確保按時還款，防範金融風險和債務風險。公租房建設貸款利率下浮時，其下限為基準利率的0.9倍，貸款期限原則上不超過15年。擴大利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點城市，重點支持公共租賃住房建設。
(五)落實稅收減免政策。對廉租房、公租房、經濟適用房和棚戶區改造安置房，要切實落實現有建設、銷售、運營稅收優惠政策，免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金。
四、提高規劃建設水平和工程質量。
(1)優化規劃布局和戶型設計。要把保障性住房建設作為城鄉規劃和土地利用總體規劃的重要內容，提出明確要求，合理安排布局，嚴格執行抗震設防、建築節能等強制性標準。經濟適用房是分散分配和集中建設相結合的方式。圍繞保障性住房建設，要充分考慮居民在就業、醫療、就學、出行等方面的需求。，加快完善公共交通體系，同步建設配套生活服務設施。保障性住房的戶型設計應當堅持小戶型、功能統壹、匹配良好、優質安全可靠、布局合理、空間使用科學、有效滿足各項基本居住功能的要求，鼓勵通過公開招標、評估等方式優化戶型設計方案。廉租住房、公共租賃住房應當提供簡單、環保的基本裝修，具備入住條件。
同時，在保障性住房規劃設計中，要貫徹節約用地、節能環保的原則，落實節約集約用地和節能減排的各項措施，全面推廣使用節水器具，配套建設汙水處理和生活垃圾收集設施。農村危房改造應當重視自然采光和通風，大力推廣建築節能技術。
(二)落實工程質量責任。在保障性安居工程建設中，要嚴格執行法定項目建設程序，規範招投標行為，實行項目法人責任制、合同管理制和工程監理制。嚴格的建築材料檢驗制度。項目法人對房屋建築質量承擔永久責任，其他參建單位按照工程質量管理規定承擔相應責任。實行勘察、設計、施工、監理單位負責人和項目負責人終身負責制。推動建立房屋建築質量責任永久認定制度，接受社會監督。
(3)加強工程質量監管。參與保障性安居工程建設的各方應建立健全質量管理體系，切實加強建設全過程的質量監管。嚴格按照法律法規和強制性標準進行勘察、設計、施工、監理和驗收，加強對工程質量和施工安全的監督檢查。對存在違法行為且工程質量不符合工程強制性標準的，應當責令其整改。
五、建立健全發行和運行監督機制。
(1)規範準入審查。市、縣人民政府應當根據當地經濟社會發展水平、居民收入和住房狀況，合理確定住房困難和家庭收入(財產)的具體標準，定期調整並向社會公布。完善住房保障申請、審核、公示、輪候和復核制度。會同城鄉住建、民政、公安、稅務、金融等部門和街道、社區，完善家庭住房和經濟條件審核機制。保障性住房申請人應當如實申報家庭住房、收入和財產狀況，並聲明同意審計機關對其家庭住房和資產情況進行調查核實。審計機關調查核實申請人的住房、金融資產、車輛等財產的，有關機構應當依法提供便利。嚴禁以任何形式向不符合住房困難標準的家庭供應保障性住房。有效防範和嚴厲查處騙租購保障性住房、變相福利分房和以權謀私行為。對以虛假信息騙取購買或承租保障性住房的，壹經查實，立即糾正，取消其5年內再次申請購買或承租保障性住房的資格。建立住房保障誠信檔案，完善失信懲戒制度。
(2)嚴格租售管理。經審核符合條件的家庭，市、縣人民政府應當在合理的輪候期限內安排保障性住房。具體輪候期限由市、縣人民政府確定並公布。廉租住房租賃補貼應按月或按季及時發放，確保在2月25日前全部發放到位。廉租住房和公共租賃住房的租賃合同應當明確租金、租賃期限和使用要求。公共租賃住房租賃合同期限壹般為3至5年。租賃合同期滿後承租人仍符合規定條件的，可以申請續租。購買不滿5年的經濟適用住房和限價商品住房不得上市交易。在配售保障性住房時，要明確界定政府與購房人之間的資產份額，按照政府回購並適當考慮保障對象合法權益的原則，確定保障性住房出售收益的分配比例。限價商品住房上市交易收入調節辦法由市、縣人民政府制定。
(3)加強使用管理。市、縣人民政府應當建立住房保障管理信息系統，完善保障性住房和保障對象檔案，動態監控住房保障對象家庭人口、住房和經濟狀況的變化。建立公眾監督機制，實行信息公開，充分發揮社會監督作用。定期檢查保障性住房使用情況，對違規出售、出借、出租(轉租)、閑置、改變用途且拒不整改的，按照有關規定或合同約定予以收回。中介機構違規銷售、出租保障性住房的，依法予以處罰。保障性住房使用者應當按照有關規定和合同約定使用住房，不得擅自改變住房結構，影響住房質量、安全和使用功能。保障性住房小區可以實行自我管理、自我服務，也可以聘請專業機構提供物業服務。
(4)完善退出機制。廉租住房、公共租賃住房承租人經濟狀況好轉，或者通過購買、繼承、贈與等方式獲得其他住房，不再符合相應住房保障條件的，應當在規定期限內騰退；逾期不騰退的，按照市場價格繳納租金。保障性住房購買人通過購買、繼承、贈與等方式取得其他住房的。，且不再符合保障性住房保障條件的，應當退出保障性住房，或者通過補交土地收益取得完全產權。對退出管理不服的，可根據規定或合同約定，申請人民法院強制執行。
六、加強組織領導，進壹步落實地方政府責任。
(1)建立目標責任制。省級人民政府對本地區保障性安居工程工作負總責；市、縣人民政府負責項目前期工作實施、建設資金、土地供應、工程質量監管、保障性住房租賃管理和使用監管。省級人民政府要指導市縣人民政府，加強住房保障管理機構和具體實施機構建設，充實工作人員，落實工作經費。要加強組織領導和督促檢查，周密部署，精心實施，註意總結經驗，優化審批程序，簡化手續，把保障性安居工程建設成為幹凈、安全、放心的工程。
(二)年度建設任務的總體安排。要因地制宜，科學制定建設計劃，統籌安排年度建設任務，不能“壹刀切”。“十二五”期間，國家保障性安居工程的建設目標是經濟社會發展的約束性指標。各省、自治區、直轄市要根據目標任務，按需申報，自下而上編制本地保障性住房建設計劃，並將任務分解到年度。要盡快明確2012年保障性安居工程的建設任務、投資計劃、用地計劃和資金來源。市縣人民政府應當根據規劃制定年度實施計劃，盡快開展前期工作，落實資金和土地，確保建設任務按計劃順利實施。市縣人民政府應當向社會公布保障性安居工程年度建設計劃、開工和竣工情況，以及項目名稱、建設地址、建設方式和建設總套數。
(3)建立考核問責機制。各地區、各有關部門要加強對保障性安居工程建設的監督檢查，全面落實各項任務和政策措施。住房和城鄉建設部等有關部門要制定具體的考核辦法。住房城鄉建設部、監察部等有關部門要建立約談和問責機制，對項目資金和土地不落實、政策措施不到位、建設進度緩慢的地區約談政府領導。對未完成年度目標任務的地區，監察部、住房城鄉建設部等部門要視情對其政府領導進行問責。要嚴格規範保障性安居工程建設程序，加強資金監管。對在保障性安居工程建設、分配和管理中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊、玩忽職守的政府及其相關職能部門工作人員，要依法依紀追究責任；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。
國務院辦公廳
2011年9月28日