答:實際上可以用基本成本法、市場法、收益法評估，通常采用市場法。最合理的方法應該是收益法。而收益法對未來收益的預測非常復雜，確定收益率所需的信息和依據過於復雜，理論性和實踐性都很強。最簡單實用的方法是市場比較法。找三五個符合要求的可比實例，與待評估房地產進行比較調整影響因素，最終得到被評估方的房地產價值。
第二個問題:報告中評估的房產價格中是否要扣除土地出讓金？
答:要看評估報告使用者的要求，也就是貸款的銀行是怎麽要求的。實際上，市場比較法得出的房地產價值，就包含了房屋所在宗地的價值。如果該宗地是劃撥土地，現行法律並不禁止國有劃撥土地抵押。但為了銀行判斷房貸風險，應該在評估報告中披露這個宗地的情況和過戶費。如果宗地是土地出讓，就不涉及出讓金。
第三個問題:房產和店面抵押貸款的鑒定報告都是壹樣的嗎？
答:首先要明確概念。在房地產估價中，房地產有三種狀態，壹是僅指房屋和建築物，二是僅指土地，三是所有的前提都具備。店面指的是商業地產，指的是地產用途。妳說的房產和商鋪抵押的概念混淆了。妳所指的評估報告是否使用方法，首先因為評估目的和評估條件不同，選擇的評估方法也不同。房地產估價報告的格式是壹樣的，要按照《房地產估價規範》的要求制作。但是，根據不同的評估目的和假設條件，報告內容的側重點是不同的。抵押貸款報告側重於房地產產權描述、價值含義、房地產抵押風險分析和房地產變現分析。不過針對妳說的小縣城，要看房貸銀行有沒有相關要求。為了提高工作效率，可以省略對房產抵押風險和房產變現的分析。不過，作為壹個房地產估價師，我給妳壹點提示。妳必須在報告中披露關於商業地產租賃的提示。租賃問題在銀行是個大問題因為借款人不能還貸，因為現行法律有句話叫“買賣不破租賃”。因此，我們必須在報告中披露不動產的租賃狀況，以避免惡意租賃帶來的執行風險。
壹般來說，如果抵押房產的評估把握得好，風險還是很低的，但是壹定要和銀行有效溝通，了解銀行的要求。不能只聽客戶的要求。還有，壹定要看房產證原件，保留電子檔。了解房產是否有其他權利限制以及* * * *的情況。鑒定過程不怕問題，問題必須在報告中公開，提醒報告使用者。出了問題，責任就小了。不出問題，生意就大了。