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為什麽去銀行拿期房抵押證明要交押金?

妳好,妳的問題不是很清楚,我無法詳細回答妳!買家是房貸嗎?還是開發商先預售房子再抵押(法律不允許,但也有壹些情況)還是開發商先抵押再預售?

期房抵押是指買受人在支付首付款後代為支付剩余房款,並將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款擔保的行為。期房抵押不同於壹般的現房抵押,而是抵押人以即將取得所有權的房產作為抵押,分期償還抵押權人向期房發放的貸款及利息。期房抵押具有融資性質,買方以期房抵押借款,使賣方開發資金和預付款融為壹體,形成資金良性循環,是壹種新型的信用關系。

首先,分析了期房抵押的法律關系

期房抵押的法律關系是買賣雙方與銀行約定,買受人將已提前支付部分購房款的房產抵押,作為買受人按期清償銀行貸款的擔保,使抵押人與抵押權人之間的權利義務依法產生,包括主體、客體、內容三個方面。

1.期房抵押的主體是銀行、購房人和銷售商品房的開發商。他們是期房抵押的當事人。

2.期房抵押的客體是當事人權利義務指向抵押的標的物——期房。這裏的拍賣是指購房人與商品房開發商簽訂商品房買賣合同,取得部分權益的拍賣。

3.期房抵押的內容,即抵押人和抵押權人享有的權利和義務。抵押人(購買人)有按合同履行債務的義務。合同規定的債務履行期間,抵押人不履行債務的,抵押權人(銀行)可以通過出售、拍賣、折價等方式要求抵押的商品房享有優先受償權。債務人不履行債務時。

四、辦理期房抵押應註意的幾個問題。

1.抵押人是拍賣行的預購人。

在期房抵押中,抵押人只能是預購人,不能是預售房屋的開發商。在現實生活中,由於房地產開發需要巨額資金,為了獲得開發資金,開發商必須明確這壹法律行為是“在建工程抵押”,即在房屋尚未出售的情況下設定的抵押,而不是拍賣房屋的抵押。對於已經預售的商品房,開發商可以不再設定抵押。因為,如果允許房地產開發商重復使用已預售的房屋進行抵押,必然導致預購人的購買權與開發商的抵押權發生沖突,阻礙優先購買權的實現。根據物權法理論,後繼物權不能幹擾在先物權,所以後繼抵押不能成立,這也是房地產開發商不能對其期房設定抵押的原因。

2.必須簽訂有效的商品房預售合同。

由於期房抵押合同是擔保主合同的附屬合同,所以必須以主合同即商品房預售合同的效力為前提。商品房預售合同的效力必須包括:壹方面,預購人與預售人簽訂了拍賣合同,並按合同約定支付了壹定比例的購房款;另壹方面,開發商的預售行為必須符合法律規定。我國《城市房地產管理法》第四十四條規定:“商品房預售應當符合下列條件: (壹)已繳納全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;(二)持有建設工程規劃許可證;(三)根據商品房預售情況,開發建設投資已達到工程建設總投資的25%以上,並已確定建設進度和竣工交付日期;(四)向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證書。”

3.期房抵押需要辦理抵押登記。

期房抵押屬於房地產抵押的範疇。根據我國《房地產管理法》和《擔保法》的有關規定,房地產抵押合同簽訂之日起30日內,抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。物權的產生應遵循公示原則,物權公示有交付和登記兩種方式。由於期房抵押不轉移抵押物的占有權,不能通過交付方式公示,只能進行登記。抵押登記是抵押取得公信力的必要途徑,對於充分發揮抵押的擔保功能、維護交易安全、保護第三人利益具有重要意義。期房抵押是以尚未建成的房屋為抵押的。因其抵押物的特殊性,登記機關應在合同中予以記載。抵押房地產在抵押期間竣工的,抵押人取得房地產權屬證書後,當事人應當重新辦理房地產抵押登記。

4.用於抵押的拍賣行有壹定的風險。

由於房地產市場資金短缺,拍賣行的竣工交付進度取決於房地產開發商的資金到位情況,同時也受到國家房地產宏觀調控等壹系列因素的影響。實際上,房地產開發商推遲了竣工時間。延期交付甚至破產、無法交付的情況也屢見不鮮,使得作為抵押標的的拍賣房屋不壹定成為現房,並可能導致抵押物滅失的風險。

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