抵押登記是指抵押權人向法律規定的有關部門登記其在特定客體上設定的抵押事項。從抵押生效的條件來看，抵押登記包括形式登記和實質登記。
所謂形式登記，是指登記僅具有確認或證明抵押權生效的效力，而不具有確定能否生效的效力。也就是說，抵押合同的生效是基於當事人的約定。
所謂實質登記，是指抵押權必須經過登記才能生效，否則抵押權不能成立。也就是說，抵押合同的生效與抵押權的設立是不同的時間點。抵押合同的生效必須經雙方當事人同意，但抵押權的設立必須經有關部門登記。
從目前世界各國的立法案例來看，除了少數動產有形式上的抵押，其他動產和不動產都有實質上的抵押。實行抵押實質登記制度的原因是什麽？從抵押權的性質和各國立法例分析，主要有兩個原因:壹是物權的公示論；第二，物權行為理論。
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