截至目前，包括南通、成都、海口等城市在內，5月份已有超過10個城市對預售資金監管進行了優化，涉及加快審批效率、解除資金監管比例管制、銀行擔保替代等。
從以往來看，預售資金是房企非常重要的現金流，壹般占總預售資金的30%-40%。但隨著2021部分房企流動性風險的出現，各地加強了預售資金監管。2022年，雖然多個城市放松預售資金監管，但大多只是微調，對緩解房企資金緊張作用有限。業內人士認為，房企應抓住政策寬松的機遇，提高銷售回款，抓住信貸窗口期。
月內超10城市放松預售資金監管政策。
據中指院監測，在保持“房住不炒”基調不變的前提下，截至目前，今年全國已有超過1.20個省市發布調控政策，“因城施策”的調控方式有十余種，主要表現在需求端政策放松力度加大，促進剛性和改善型住房需求釋放的政策更加細化。
“穩定樓市”的大門已經打開，但對於部分房企來說，目前的流動性危機依然存在。5月23日，平安信托發布公告稱，安源9號集合資金信托計劃產品借款人武漢喬蓉置業有限公司未能償還5月18日到期的本金5.99億元及相應利息；同日，金科有限公司計劃將“20金科03”債券展期壹年。
在此之前，5月20日，穆迪將世紀佳緣國際家庭評級(CFR)從B3下調至Caa1，高級無擔保評級從Caa1下調至Caa2，展望仍為負面。降級反映了世紀佳緣國際控股有限公司不斷上升的流動性和違約風險。
據中信證券統計，“救市”房企的政策包括優化預售資金監管、暫時將項目M&A貸款排除在房地產貸款集中管理之外、將保障性租賃房項目發放的貸款排除在房地產貸款集中管理之外、降低土地拍賣保證金比例、放寬房地產企業債券融資限制、要求房地產開發貸款平穩有序投放等。
值得註意的是，2022年，各地有適度放松預售資金監管的跡象，以糾正此前嚴格的資金監管政策。尤其是5月份，這種現象更加明顯。據中指院統計，5月已有十余個城市優化了預售資金監管，包括南通、泰州、蘇州、成都、海口、赤峰、無錫、景德鎮、欽州、九江、揚州、吉林、徐州、梅州。
其中，5月20日，南通在其發布的政策中提到，對優質房地產企業預售監管資金實施差異化監管政策，可享受增加撥付節點、減少重點監管資金額度、以銀行擔保置換同等額度預售監管資金等紅利。此外，吉林、徐州、長春也允許房企以保函替代預售監管資金。
對此，中指院企業事業部研究總監劉水表示，從多地出臺救市政策來看，主要是調整預售資金監管方式，包括加快審批效率、放開資金監管比例、以銀行擔保替代等。
新京報記者根據柯睿和中指研究院的資料整理。
政策微調並沒有明顯緩解房企的資金壓力。
“房地產項目預售資金的監管壹般占總預售資金的30%-40%。如果放松預售資金監管，預售資金占比將下降約10%，有助於緩解房企資金緊張。”不過，劉水也表示，就緩解房企資金緊張而言，目前影響有限。
柯睿分析師方玲認為，2022年多個城市出現了放松預售資金監管的跡象，但大多只是對此前的嚴格監管進行微調，疊加房企風險清理未完成、銀行風險偏好等因素的影響，將進壹步加大房企間的分化，對整體流動性釋放的預期作用有限。
眾所周知，預售資金是屬於開發企業的，但房企必須按照壹定比例將預售資金存入銀行專用監管賬戶，並隨項目建設進度撥付。
此外，克而瑞分析師易天宇指出，從以往來看，預售資金是房企非常重要的現金流。但2021年，隨著部分房企流動性風險的出現，地方政府加強了預售資金監管，Xi、天津、石家莊等省市相繼出臺加強預售資金監管的政策，實行全額全額監管。在此背景下，預售資金可提取比例下降，增加了企業的償債壓力。
柯睿監測88家重點上市房企數據後發現，僅有41家房企披露了相關售前監管資金。在這41家房企中，只有壹半左右的房企將預售監管資金納入了限制套現。2026年5438+0，限售現金占總現金的29%，較2020年增長5個百分點，增速明顯加快。
“最典型的例子就是合景泰富，受預售監管資金大幅增加的影響。受限制現金從2020年的39億元增加到2021年的217億元，占現金持有總量的比例也從9%增加到74%。”方淩表示，由此可見，預售監管資金政策的收緊和放松，將直接影響房企的現金控制，從而影響短期償債壓力。
建議:房企要抓住信貸窗口期，積極融資。
在方淩看來，解決房企目前的問題，還是要支持優質民營房企的合理融資需求，加大對陷入困境房企的紓困力度，在保證交付的前提下，進壹步適當放寬預售資金監管政策；更重要的是樹立市場信心，促進房企銷售回款。
劉水表示，此輪“紓困”的重點是區分項目風險和企業集團風險，金融機構不能抽貸、斷貸。此外，“紓困”的重點是處於危險中的房地產企業的項目。中國銀行業和保險業監督管理委員會，央行，鼓勵優質房地產企業開展M&A貸款融資，並收集處於危險中的房地產企業的優質項目。
對於房企，劉水也認為，企業要抓住政策放松的窗口期，提高銷售回款；此外，有必要借助本屆政府鼓勵M&A融資的契機，通過發行債券和收取M&A貸款的方式積極籌集資金。
需要關註的是，民營房企逐漸恢復公開市場的融資功能。其中，碧桂園、龍湖、美的地產等民營房企被監管層選為示範房企，並在信用保護工具下成功發行公司債。5月20日，碧桂園地產2022年第壹期成功發行5億元公司債券，利率為4.5%。與此同時，龍湖和美的地產也宣布發行公司債，金額分別為5億元和6543.8+0億元。這意味著民營企業的融資窗口已經打開。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從日前央行兩次信貸政策會議的內容來看，房企獲得信貸的難度將進壹步降低。企業需要積極抓住這樣的窗口期，有條件的時候放貸，對提高企業資本有積極作用。
記者袁秀麗