5.1.1估價人員應熟悉、理解並正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法及其綜合運用。
5.1.2同壹評估對象應選擇兩種或兩種以上的評估方法。
5.1.3根據確定的估價目的，估價對象適合采用多種估價方法進行估價的，應當同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意選擇；如確需選擇，應在鑒定報告中說明，並陳述理由。
5.1.4可采用市場比較法估值的，以市場比較法為主要估值方法。
收益性房地產的估價方法應選擇5.1.5收益法。
5.1.6對於具有投資開發或再開發潛力的房地產，應選擇假設開發法作為估價方法之壹。
5.1.7如果沒有市場依據或市場依據不足，不宜采用市場比較法、收益法、假設開發法進行估值，可采用成本法作為主要估值方法。
5.2市場比較法
5.2.l市場比較法估值按以下步驟進行:1收集交易實例；2.選擇可比較的例子；3.建立價格可比基礎；4.修改交易情況；5.修改交易記錄日期；6.進行區域因子修正7。進行個別因素修正；8找參考價格。
5.2.2采用市場比較法進行估值，應準確收集大量交易實例，掌握正常的市場價格。交易實例集應包括以下內容:1交易方及交易目的；2交易實例房產情況；3交易價格；4交易日期；5付款條件。
5.2.3根據估價對象的狀況和估價目的，應從收集的交易實例中選擇三個以上的可比實例。選取的可比實例應滿足以下要求:L為估價對象的類似房地產；(2)截止日期接近評估時間，不超過壹年；3 .成交價格為正常價格或可修正為正常價格。
5.2.4選擇可比實例後，應對可比實例的交易價格進行換算，建立價格可比性的依據、表述和內涵。轉換處理應包括以下內容:1統壹支付方式；2.統壹單價；統壹貨幣和貨幣單位；統壹區域內涵和區域單位。註:1統壹支付方式應統壹為交易日壹次性支付。不同市場之間的轉換，按照中國人民銀行公布的交易日市場匯率中間價計算。
5.2.5修正交易情況時，應當排除交易行為中特殊因素導致的可比實例交易價格的偏差，將可比實例交易價格調整為正常價格。有下列情形之壹的交易實例，不應選擇作為可比實例:l利害關系方之間的交易；2.急於賣出或買入的交易；3 .受債權債務關系影響的交易；4雙方或壹方對市場情況缺乏了解的交易；5雙方或壹方有特殊動機或偏好的交易；6.相鄰房地產的合並交易；7特殊交易；8.交易稅負異常的交易；9 .其他異常交易。註:1當可供選擇的交易實例很少時，確實需要選擇上述情況的交易實例，交易情況要修正；對於交易稅費異常負擔的糾正，應根據政府相關規定，將交易價格調整為雙方各自應承擔稅費的價格。
5.2.6當修改交易日期時，可比實例在其交易日期的價格應調整為評估時的價格。通過采用類似於房地產的價格變化率或指數來修正交易日期。在沒有類似的房地產價格變化率或指數的情況下，可以根據當地房地產價格的變化和趨勢進行判斷和調整。
5.2.7為修正區域因素，可比實例在其外部環境中的價格應調整為估價對象在其外部環境中的價格。區域因素修正的內容應主要包括:繁華程度、交通便利程度、環境、景觀、公共設施完備程度、城市規劃限制等影響房地產價格的因素。區域因素修正的具體內容應根據評價對象的目的確定。修正區域因素時，應將可比實例與估價對象的區域因素逐項進行比較，找出因區域因素的優劣而導致的價格差異並進行調整。
5.2.8如果個別因素得到修正，可比實例在個別條件下的價格應調整為估價對象在個別條件下的價格。與土地相關的單項因素內容應主要包括:面積大小、形狀、道路狀況、基礎設施完備程度、土地平整、地形地貌、地質水文條件、規劃控制條件、土地使用權等。與建築物有關的單項因素修正的內容應主要包括:折舊程度、裝修、設施設備、平面布局、工程質量、建築結構、樓層、朝向等。個別因素修正的具體內容應根據評價對象的目的確定。修正個別因素時，應將可比實例與估價對象的個別因素逐項進行比較，找出個別因素的優劣造成的價格差異並進行調整。
5.2.9交易情況、交易日期、區域因素和個別因素的修正可根據具體情況采用百分比法、差額法或回歸分析法進行。每次修正可比實例成交價調整幅度不超過20%，綜合調整幅度不超過30%。
5.2.10上述所有修正後，應根據具體情況計算幾個可比實例的價格，得出壹個綜合結果作為參考價格。5.2.11市場比較法的原理和技術也可用於其他估值方法中獲取相關參數。
5.3收益法
5.3.1收益法估價應按以下步驟進行:1收集有關收入和費用的資料；2.估計潛在的總收入；3.估計有效總收入；4.估算運營費用；5估計凈收入；6.選擇合適的資本比率；7.選擇壹個合適的公式來計算收入價格。註:潛在總收入、實際總收入、營業費用和凈收入按年計算。
5.3.2凈收益應根據估價對象的具體情況計算如下:l出租房地產，根據租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入減去維修費、管理費、保險費和稅費。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金及押金的利息收入。維修費、管理費、保險費、稅費等，要根據租賃合同約定的租金含義來決定。保證合法、安全、正常使用所需的費用由出租人承擔的，四項費用全部扣除；若維護管理費用全部或部分由承租方承擔，則四項費用中的部分費用應作相應調整。對於商業地產，應根據經營數據計算凈收入。凈收入是商品的銷售收入減去銷售成本、營業費用、銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業利潤。對於生產性房地產，應根據產品市場價格、原材料、人工成本等數據計算凈收益。凈收入是產品銷售收入減去生產成本、產品銷售費用、產品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和制造商利潤。對於閑置或自住的房地產，可以根據有收入的類似房地產的相關信息，按照上述相應方式計算凈收益，也可以直接比較得出凈收益。
5.3.3評估中使用的潛在總收入、有效總收入、營業費用或凈收入應基於正常和客觀的數據，除非有租賃限制。有租賃限制的，應當使用租賃期限內確定的租金，租賃期限外的租金應當正常客觀。根據估價對象的數據直接計算出的潛在總收入、有效總收入、營業費用或凈收入，應與正常情況下類似房地產的潛在總收入、有效總收入、營業費用或凈收入進行比較。與正常客觀情況不符的，要適當調整糾正，使之正常客觀。
5.3.4在計算凈收益時，應根據凈收益的過去、現在和未來的變化以及可獲得收益的年限來確定未來凈收益流量，並判斷未來凈收益流量屬於以下哪種類型:1基本每年固定；2基本上每年都有壹定的增減；3基本上每年以固定的速度增減；4.其他規律變化。
5.3.5資本化率應當按照下列方法確定:l市場提取法:收集市場上三個以上類似房地產的價格和凈收益，選擇相應的收益法計算公式計算資本化率。2安全利率加風險調整法:以安全利率加風險調整值作為資本化率。安全利率可選擇中國人民銀行同期公布的壹年期國債或壹年期定期存款年利率；風險調整值應根據估價對象所在地區的經濟現狀和未來預測、估價對象的用途、新舊程度等因素確定。3復合投資收益率法:取房產抵押收益率和自有資本收益率的加權平均值作為資本化率，按以下公式計算:R= M？Rm X (1-m) Re (5.3.5)中的R -資本化率(%)；M -貸款價值比率(%)，低抵押貸款額與房地產價值的比率；RM——抵押貸款資本化率(%)，第壹年還本付息額占抵押貸款額的比例；Re -自有資本要求的正常收益率(%)。4投資收益率排序插入法:找出相關的投資類型及其收益率和風險程度，按照風險程度進行排序，將評估對象與這些投資的風險程度進行比較，判斷確定資本化率。
5.3.6資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率和建築物資本化率，三者之間的關系應按以下公式確定:RO = L * RL+B * Rb(5 . 3 . 6)-綜合資本化率(%)，適用於土地與建築物壹體化程度的評估；RL——土地資本化率(%)，適用於土地資本評估；Rb——建築物資本化率(%)，適用於建築物估價；L -土地價值與房地產價值的比率(%)；B -建築物價值與房地產價值的比率(%)，L+B+100%。
5.3.7在計算收益價格時，應根據未來凈收益流量的類型選擇相應的收益法計算公式。
5.3.8對單壹土地和單壹建築物的估價，應根據土地使用權年限和建築物耐用年限確定未來收益年限，並選擇相應的有效年限收益法公式。建築物折舊和土地購置費攤銷不應從凈收益中扣除。對於土地和建築物合壹的估價對象，當建築物的使用壽命大於或等於土地的使用壽命時，應根據土地的使用壽命確定未來收益的使用壽命，並選擇相應有效年份的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建築物折舊的征地費用攤銷。對於土地與建築物合壹的估價對象，當建築物使用年限短於使用年限時，可采用以下方法之壹:1首先確定建築物使用年限，選擇相應有效年份的收益法計算公式，凈收益不應扣除建築物折舊和土地購置費攤銷；然後加上使用年限超過建築物使用年限的土地剩余使用年限的貼現值。2.假設未來收益的年限為無限年，選擇無限年收益法公式，從凈收益中扣除建築物折舊和土地購置費攤銷。
房地產收益法公式
v =(a/r)×[1-1/(1+r)n]
五:房地產價格
答:房地產年凈收入
貼現率
n:剩余收益期
註意:
(1+r) n是(1+r)n的冪，而不是(1+r)乘以n。
5.4成本法
5.4.1采用成本法估價應按以下步驟進行:1收集有關成本、稅金、開發利潤等信息。2 .估算重置價格或重建價格；3.估計折舊；4求綜合價格。
5.4.2重置價格或重建價格為將估價對象以全新狀態重新取得、重新開發和重建所需的壹切必要成本、應納稅款和正常開發利潤之和，其構成包括以下內容:l土地取得成本；2.開發成本；3管理費用；4投資利息；5銷售稅；6開發利潤。註:開發利潤應以土地取得成本和開發成本之和為基礎，按照開發建設同類房地產相應的平均利潤率水平計算。
5.4.3具體估價中估價對象的重置價格或重建價格組成部分，應在第5.4.2條所列價格組成部分的基礎上，根據估價對象的實際情況予以增減，並在估價報告中予以說明。
5.4.4對於同壹房地產，當重置價格或重建價格與土地和建築物分開估算，然後加在壹起時，必須註意成本構成的劃分和相互銜接，防止漏項或重復計算。
5.4.5計算土地的重置價格，應直接計算土地在估價時點的重置價格。
5.4.6建築物的重置價格和重建價格可采用成本法和市場比較法，或采用扣除地價後政府公布的房屋重置價格進行比較修正，或采用工程造價估算法。建築物的重置價格應用於壹般建築物和與舊建築物缺乏相同建築材料，或因建築技術變化而難以恢復和建造的建築物的評估。建築物的重建價格應當用於具有特殊保護價值的建築物的評估。
5.4.7成本法估價中的建築物折舊應為各種原因造成的建築物價值損失，包括材料、功能和經濟折舊。
5.4.8建築物的損失可分為可修復和不可修復兩部分。修復所需費用小於或等於修復後房地產價值增加的，為可修復部分；反之，則是無法挽回的部分。對於可修復件，其修復所需的費用可以直接估算為折舊額。
5.4.9扣除折舊後的建築物現值可由下列公式求得:L線法下建築物實物價值的計算公式:V= C-(C-S) T/N (5.4.9-1) 2雙倍余額遞減法下建築物現值的計算公式:V = C-(1-z/。Q(5.4.9-3)其中V為建築物現值(元，元/平方米)；C -建築物重置價格或重建價格(元，元/平方米)；s——建築物的預計凈殘值(元，元/平方米；t——建築物的使用壽命(年)；n——建築物的耐久壽命(年)；q——建築裝修率(%)。註:無論采用上述哪種折舊方法計算建築物的現值，估價人員都應到估價對象現場進行實地觀察和鑒定，根據建築物的竣工時間、維修、使用和地基穩定性，最終確定應扣除的折舊額或成新率。
5.4.10建築物的使用壽命可分為自然使用壽命和經濟使用壽命。本次評估采用的服務年限為經濟服務年限。經濟耐久性應根據建築物的建築結構、使用和維護情況，結合市場情況、周邊環境、經營收入等綜合判斷。
5.4.11建築物的使用壽命和折舊在評估中予以確認。如遇下列情況，應作如下處理:1大樓的建設期不包括八個使用年限，即大樓的使用年限應從大樓竣工驗收之日起計算；2 .建築物使用年限短於土地使用年限的，按建築物使用年限計算折舊；3.建築物使用年限長於土地使用權年限的，按照土地使用權年限計算折舊；4.房屋在辦理土地使用權出讓手續前出現，其使用年限早於土地使用權年限的，按照房屋使用年限計算折舊；辦理土地使用權出讓手續前出現建築物，其使用年限晚於土地使用權使用年限的，按照建築物使用年限加上土地使用權剩余年限計算折舊。
5.4.12累計價格為重置價格或重建價格減去建築物折舊，或土地重置價格加上建築物現值，必要時應扣除舊建築物存在造成的土地價值損失。
5.4.13新開發土地和新建房地產可采用成本法估價，壹般不應扣除折舊，但應考慮工程質量和周邊環境進行適當修正。
5.5假設開發方法
5.5.l假設開發法估價應按以下步驟進行:l調查擬開發房地產的基本情況；2.選擇最佳的開發利用方式；3.預計開發建設期；4.預測開發完成後的房地產價值；5.估算開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤以及投資者購買待開發房地產應支付的稅費；6.具體算壹下。
5.5.2假設開發適用於具有投資開發或再開發潛力的房地產的評估。運用這種方法，要掌握待開發房地產在投資開發前後的狀態，以及投資開發後房地產的管理模式。投資開發前擬開發房地產的狀況，包括原土地、總土地、耕地、舊房和在建工程等。；投資開發後的狀態，包括耕地和房屋(含土地)；投資開發後的房地產經營方式包括銷售(含預售)、租賃(含預租)和自營。
5.5.3以假設開發法估算的待開發房地產的價值，為待開發房地產開發後的價值，減去開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅、開發利潤和投資者對待開發房地產應繳納的稅費。
5.5.4預測開發完成後的房地產價值，應采用市場比較法，並考慮類似房地產價格的未來趨勢。
5.5.5開發利潤的計算基數可以是開發房地產價值與開發成本之和，也可以是開發後的房地產價值。利潤率可取同壹市場同類房地產開發項目相應的平均利潤率。
5.5.6使用假設開發法時，必須考慮資金的時間價值。在實踐中，應采用貼現的方法；當難以使用貼現法時，可以使用計算利息的方法。
5.6基準地價修正方法
5.6.1采用基準地價修正法的估價按以下步驟進行:1收集基準地價有關資料；2.確定估價對象所在地段的基準地價；3.修改交易記錄日期；4.修正區域因素；5.糾正個體因素；6.找出估價對象的宗地價格。
5.6.2為修正交易日期，基準地價在基準日期的價值應調整為評估時的價值。交易日期修正的方法與市場比較法相同。
5.6.3區域因素和個別因素的修正內容和方法與市場比較法相同。
5.6.4采用基準地價修正法評估宗地價格時，應遵循當地有關基準地價的規定。