他表示，短期來看，房地產建築施工等建安投資的高增速是壹個特征或延續。從中期來看，房地產銷售數據的觸底反彈將是今年房地產行業復蘇的重要特征。同時對中國房地產行業的中長期發展空間充滿期待。
●本報記者焦媛媛
探索新的發展模式
中國證券報:在現階段的發展中，妳對探索房地產新的發展模式，尋求新的增長點有什麽建議？
黃:對於房地產，去年底召開的中央經濟工作會議提出要“探索新的發展模式”。房地產作為中國的傳統支柱產業，過去20年的快速發展主要依靠“高杠桿、高周轉”的雙輪驅動模式快速擴大市場份額。隨著中國人口增長的放緩和城市化水平的不斷提高，住房總需求的邊際增長空間縮小，中國房地產市場從快速發展期進入平穩發展期。因此，探索新的發展模式，尋找新的增長點勢在必行。
首先，房地產行業新發展模式的壹大重點在於租購並舉。目前我國住房模式仍以商品房為主，住房租賃和保障性住房發展相對落後。新的發展模式應該在“房住不炒”的主基調下發展商品房和經濟適用房兩個體系，通過租購並舉的模式解決居民的住房問題。
當前，人口凈流入量大、新市民和年輕人數量多的城市供需矛盾突出，住房租賃成為緩解大城市住房問題的重要抓手。因此，新模式應堅持租購並舉，在商品房市場之外，加快構建以保障性租賃房和* * *產權房為主體的住房保障體系。
此外，租購並舉的核心是解決租購同權的問題，讓入住、醫療等福利也能附加在出租房上。自去年以來，政府出臺了壹系列建設項目和金融支持政策，以促進保障性租賃房的發展。我覺得這是壹種非常正確的方式。未來要繼續推進保障性租賃房建設，逐步完善多層次住房供應體系。
其次，新的開發模式還應該包括房企從開發建設到運營服務的轉型。從業務發展來看，隨著城鎮化的發展和需求側結構的變化，房地產企業過去“高杠桿、高周轉”的經營模式必然會轉向優化品質和服務的模式。近年來，房企不斷參與保障性租賃房建設、城市更新、老舊小區改造和物業管理。未來他們需要更加註重優化品質和服務質量，從資產管理和資產運營中獲得長期收益，進而走向良性循環。
中國證券報:保持房地產市場健康發展，房地產調控如何更好地“因城施策”？
黃:因城施策的實質是房地產調控政策的多元化解。地方政府因地制宜，避免了壹刀切政策帶來的風險。
地方政府在為市制定政策的過程中要加強對市場的監測、分析和判斷，提高調控的準確性。在制定政策時，要根據各城市的具體情況，出臺具體的支持或抑制政策。比如，要綜合考慮當地人口流動規模和產業經濟發展情況，在地區和城市之間合理分配新增建設用地指標。加上大中城市建設用地指標，減去中小城市建設用地指標，促進大中小城市協調發展。目前城市間市場分化明顯，部分城市市場成交量和成交價格仍處於下行區間。這種情況更需要註意分類指導。
對於部分住房庫存壓力相對較大的城市，要註意消化庫存，控制新開發總量，積極營造更好的去庫存環境和政策。對於房價上漲壓力過大的城市，要嚴格執行差別化的住房信貸稅收和住房限購政策，堅持“房住不炒”主旋律下的穩定房價政策。目前部分城市政策調整壓力較大，應加快出臺和落實扶持政策，提振購房者信心，確保住房合理需求正常釋放，提高房企資金使用效率，促進房地產市場平穩運行。
關註房地產銷售數據
中國證券報:近期，房地產市場頻頻出現積極信號。後續行情會呈現什麽特點？
黃:近期國內部分大中小城市房地產政策有所放松，主要包括放松限貸限購、降低首付比例、提高公積金貸款額度、降低房貸利率、發放購房補貼等。主要目的是保護房地產消費者的置業信心，讓部分流動性壓力大的房企獲得調整空間。
短期來看，房地產開工、施工等建安投資的高增速是壹個特征或延續。65438最新公布的10-2月房地產投資數據顯示，房地產投資3.7%的同比增速主要由土地購置費支撐。在“確保大樓竣工交付”的壓力下，建安投資的施工、開工等增長業績也有壹定程度的恢復。我認為未來幾個月的房地產投資增速可能會因當期購地費用的增減而逐月波動。但短期來看，建安投資的持續回暖將是房地產開發投資較為明顯的特征之壹。
從中期來看，房地產銷售數據的觸底反彈將是今年房地產行業復蘇的重要特征。根據我國過去三輪房地產下行周期的研究，壹般在房貸利率逐漸下行後的4至6個月內，居民加杠桿意願會逐漸被激發，隨後帶動房地產銷售市場回暖。房地產銷售數據是房地產投資的重要先行指標，從資金來源和投資意願兩個方面對房地產開發投資產生影響。壹方面，房地產外部融資受限，地方政府“保障房交付”意向強烈，房地產投資資金來源高度依賴銷售回款。另壹方面，銷售的回暖可以通過開工和竣工迅速重新傳導到投資端。
從行業結構來看，房地產行業未來的藍圖基本確定，行業集中度的提高也將是今年的重要特征。下壹階段，寬信貸的支持方向主要是房地產M&A貸款和優質房地產企業的合理資金需求。
未來發展空間充滿期待。
中國證券報:房地產平穩發展對經濟金融穩定具有重要的系統性影響。未來房地產行業的發展空間有多大？
黃:對於房地產行業中長期的發展空間和格局，我認為不宜過分悲觀。首先，從中期來看，房地產行業仍然是國民經濟中極其重要的壹部分，關系到國計民生和金融穩定。所以，在疫情還沒有過去的時刻，無論出於穩增長的目的，還是保障民生的需求，都不允許房地產行業出現明顯下滑。而且疫情平息後，中國經濟的各個領域都有可能出現“報復性”增長，房地產市場的觸底可能成為當時的壹個亮點。
其次，“房住不炒”的總基調目前不會改變。房地產長效機制的建立將促進房地產市場結構更加合理，致力於解決房地產相關問題的總量性和結構性政策將密集出臺，客觀上有利於行業發展。
最後，從長期邏輯來看，隨著我國新型城鎮化的深入，城鎮人口規模將繼續穩步增長，對人口凈流入地區的房地產市場有壹定支撐。到2021年末，我國城市化率已達63.89%。雖然絕對水平較高，但與美國、日本、德國等發達國家70%至80%的城鎮化率相比，仍有提升空間。因此，在未來很長壹段時間內，房地產市場的下遊需求是有保障的。
房地產行業是壹個古老的行業，在不同的時代會有其全新的形式。總的來說，我對中國房地產行業的中長期發展空間還是充滿期待的。