在我國，現行法律對商品房按揭的法律性質沒有明確規定。實踐中常見的做法是，購房人將其與房產中介簽訂的房屋買賣合同項下的權益抵押給銀行，銀行貸款給購房人，以購房人的名義將錢交給房產中介支付房款。購房人到期未償還本息的，抵押銀行有權變更抵押房產的價款並優先受償，或者由房產中介回購房屋，用回購的款項支付銀行本息。最高人民法院《關於適用若幹問題的解釋》第四十七條規定:“已建成或者在建的房屋和其他建築物依法抵押，當事人已辦理抵押物登記的，人民法院可以認定抵押有效。“因此，我國的抵押貸款合同本質上仍然是抵押貸款合同。
壹般來說，離婚房屋的分割應遵循以下三個原則:
1.如果雙方都不想要房屋的所有權，可以根據雙方的申請重新拍賣房屋，並分割收益。
2.增值住房。在雙方都想得到但協商不成的情況下，可以采用競價拍賣，出價最高的人獲得財產所有權，並向未能獲得財產的另壹方支付出價作為補償。
3.經協商，壹方主張房屋所有權，另壹方放棄房屋的，由專門的評估機構按照市場價格對房屋進行評估，取得房屋所有權的壹方按照《婚姻法》不動產分割細則給予對方相應的補償。
那麽離婚時有房貸的房子怎麽分？
離婚時可以分割財產，前提是夫妻共享同壹財產。目前離婚時房子壹直是雙方非常關心的問題，那麽離婚時有抵押的房子歸誰所有呢？誰來支付下壹筆抵押貸款？
1.婚前按揭買房，離婚有貸款的房子怎麽分？
(1)婚前，夫妻壹方以個人財產購房並抵押。婚前夫妻壹方辦理房產證，婚後雙方還貸。離婚按揭的房子怎麽分？
這種情況下，房子是壹方的個人財產，離婚時另壹方無權要求分割。但與* * *共同參與還款的配偶，有權要求對方返還已還清部分。這裏需要明確的是* * *用壹方個人工資或者雙方工資還貸，應當認定為* * *用同樣的工資還貸。所以有貸款的房子離婚時，還貸的壹方可以要求另壹方返還房款。對於房子升值，也可以要求賠償。
(2)夫妻壹方婚前以個人財產購房並抵押貸款。婚後雙方* * *還款，婚後取得房產證。離婚按揭的房子怎麽分？
這種情況下，抵押的房子是壹方婚前的個人財產，離婚時不會分割。因為壹方婚前以個人財產買按揭買房，婚後取得的產權證是婚前買房的確認，不屬於夫妻共同財產。如果僅僅因為婚後取得產權證，就認為夫妻財產相同，就會出現壹方根本沒有出資卻僅僅因為結婚而成為房屋所有人的現象。這個結果違背了公平原則。
(3)婚前夫妻雙方以* * *房產買房，貸款抵押。婚後，* * *還貸，婚前取得房產證且房產證登記在壹方名下。離婚按揭的房子怎麽分？
因為壹般情況下，我們確定房產屬於誰的依據是房產證上的名字。所以這個時候非常容易被認定為註冊人的財產。所以，此時未登記的壹方主張房屋為同壹財產時，首先要證明其對婚前購買房屋盡到了投資義務；第二，需要證明婚前，是以雙方同意所購房屋歸* * * *所有為前提的。如果不能提供相應的證據，則認定該房產為壹方財產，分割時不予分割。
(4)壹方婚前支付首付，離婚時尚未取得所有權的抵押房屋如何分割？
在這種情況下，我們應該區分不同的情況來處理。當夫妻壹方婚前支付首付款，婚後以個人財產償還貸款時，房屋當然是另壹方的個人財產，另壹方無權在離婚時要求分割房屋。當然，該方沒有義務清償剩余的未償債務。如果壹方婚前支付首付，婚後夫妻共同還貸，離婚時尚未取得房屋所有權的房屋仍應是壹方的個人財產，剩余的抵押債務也是其個人債務。夫妻壹方涉及還貸的，應當給予補償。該方沒有義務清償剩余的未償債務。
(5)婚前夫妻壹方父母參與購買，婚後取得房產證。離婚按揭的房子怎麽分？
根據法律規定，夫妻結婚前，父母出資為雙方購房的，該出資應當視為對子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。所以婚前父母出資買房，婚後* * *還貸不影響房屋所有權。此時，離婚抵押房屋分割時，不參與分割，只屬於壹方。
(6)房子是婚前雙方父母交的首付，婚後夫妻雙方還貸。這種情況下，離婚時房子歸誰所有？
房屋落在夫妻雙方名下的，應當認定父母出資是對各自子女的贈與，房屋屬於夫妻共同財產。只有父母壹方通過全款購買取得不動產所有權，登記在自己子女名下的屬於個人財產。
對於雙方父母都出首付，夫妻* * *還貸的房子應該屬於夫妻* * *共有財產，離婚時夫妻雙方協商分割。
2.婚後按揭買房離婚後有貸款的房子怎麽分？
(1)婚後壹方以其婚前財產支付首付，夫妻雙方還貸。如果離婚了，房子怎麽分？
至於還款部分，屬於夫妻共同財產，雙方有權分割。
兩種情況:①房產證上只登記了壹方的名字。房子只交了全部首付，首付作為個人財產處理；房子償還的部分和房子增值的部分歸夫妻雙方。所以，如果雙方* * *共同還款，離婚時雙方都有分割財產的權利。協商不成的，判給房屋登記方。對於未取得房產的壹方，需要根據還款金額和房屋增值部分進行補償。②房產證上登記雙方姓名。房子是同壹財產，離婚時雙方有權分割房子。
所以婚後壹方婚前個人房產貸款買的房子屬於個人財產，首付部分屬於夫妻雙方，雙方有權分割。
(2)婚後壹方或雙方購買夫妻共同財產的房屋並取得房產證的，離婚抵押房屋如何分割？
婚後壹方以夫妻共同財產購房，以夫妻共同財產還貸。房產證不管登記在哪個名下，房產都應該是夫妻共有的。離婚財產按夫妻共同財產分割。
(3)婚後夫妻雙方均有* * *購買的財產，離婚時未取得所有權。房子怎麽分？
這種情況下，離婚的時候，夫妻雙方應該先協商。如能達成協議，則按協議確定房屋所有權。如果達不成協議，需要法院依法作出判決，根據《最高人民法院關於適用<婚姻法>若幹問題的解釋(二)》第21條規定，法院應當根據實際情況決定該房屋首先由壹方使用。判斷房屋的權屬是不合適的。房屋所有權完全取得後，如有爭議，雙方可另行向法院提起訴訟。
(4)婚後雙方父母出資買房，夫妻共同還貸，產權登記在壹人名下。離婚財產歸誰所有？
根據《婚姻法》司法解釋的規定，婚後雙方父母資助子女買房，產權登記在壹人名下的，可以按照雙方父母各自出資份額認定房產為雙方占有。離婚財產分割時，當事人另有約定的，按照約定辦理。沒有約定的，按照出資比例分割。對於要償還的貸款，如果夫妻對財產沒有約定，償還貸款的錢屬於夫妻共同財產，離婚時無需分割。
(5)如果父母壹方出首付，產權登記在子女名下，夫妻共同還貸，離婚按揭的房子怎麽辦？
在這種情況下，首付款可以被認為是只給投資者子女的禮物。離婚時房產為夫妻財產，首付款應認定為投資人子女的個人財產。* * *還款部分歸夫妻* * *以房產還貸，離婚時不分割。
3.離婚時抵押房產增值部分如何分割？
房產作為離婚財產分割中最重要的部分，在實踐中有多種形式。根據結婚時間可分為婚前購買和婚後購買。無論是婚前購買還是婚後購買，可能有兩種方式:壹次性付款和按揭付款。其中，婚前按揭購買的房產是離婚房產分割中爭議最大的。以我國《婚姻法解釋三》第十條為依據，分析離婚時婚前按揭購買房產增值部分的分割:
《婚姻法》解釋三第十條夫妻婚前簽訂房產買賣合同，以個人財產支付首付款並向銀行借款，婚後以夫妻共同財產償還貸款，房產登記在首付款支付人名下的，離婚時房產由雙方協議處理。
依照前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸登記產權的壹方所有，未歸還的借款為登記產權的壹方的個人債務。婚後雙方為償還貸款所支付的金額及相應的房產增值部分，由辦理產權登記的壹方按照婚姻法第三十九條第壹款規定的原則補償給另壹方。
法律解讀下面我們對上述法律分析如下:
首先，上述規定只要求婚前簽訂房地產買賣合同，並未要求婚前取得產權。
其次，首付必須用個人財產。比如，夫妻壹方婚前以個人出資購買的房屋登記在另壹方名下的，根據《廣東省民事審判工作會議紀要》第六十五條的答復(粵高法No。2012240)經廣東省高級人民法院認定，如果不能證明出資人明確為登記方所有，壹般應視為夫妻共同財產。
最後，最重要的壹點，如何補償對方。根據上述規定，只是強調對還款支付的金額和相應的財產增值部分進行補償。如何計算相應的財產增值部分是補償的關鍵。在實踐中，壹般有三種計算方法:
第壹種:婚後還款本金總額÷原房價×現房價÷2。
第二種:婚後償還本金總額÷原房價×(現房價-原房價)÷2。
第三種:婚後還款本金總額÷房屋原價×(房屋現價-結婚時房屋價值)÷2。
前兩種計算方法傾向於忽略婚前房產增值部分，第三種考慮婚前房產增值部分，將婚前房產增值部分排除在分割之外。之所以有以上三種計算方法，是因為對住房增值部分的劃分主要有兩種意見:
第壹種意見是，根據我國《婚姻法解釋二》第十壹條的規定，壹方通過個人財產投資取得的所得，應當視為夫妻共同財產。因此，婚前個人還貸導致的房屋相應增值部分，包括婚前增值部分和婚後增值部分，也應視為夫妻共同財產，婚後還貸導致的房屋增值部分，應由雙方平分。
第二種意見認為，婚前個人還貸導致的房屋相應增值部分包括婚前增值和婚後增值，歸買受人所有，買受人應當就婚姻關系存續期間房屋增值部分對另壹方進行適當補償。
第壹種意見沒有區分收入的類型。只要將婚後個人財產投資所取得的收益認定為夫妻共同財產，其實《婚姻法解釋三》第五條已經細化了這壹規定，即“夫妻壹方婚後個人財產所產生的收益，除孳息和自然增值外，應當認定為夫妻共同財產”，而我們知道，房產的增值壹般是房屋本身的自然增值[不包括通過裝修人為增值]。房地產的普遍升值和用個人財產購買債券或用於儲蓄所產生的利息不同於投資收益的風險性質。增值部分的所有權應根據本金或原始物的所有權來確定。因此，采用第三種方式(婚後還款本金總額÷房屋原價×(房屋現價-結婚時房屋價值)÷2)計算相應的房產升值部分作為補償更為公允。
(備註:目前實務中對抵押房產增值部分的補償計算方法有不同看法。以上觀點僅供大家參考。)
4.協議離婚時，房子歸另壹方。為什麽還要還房貸？
我們先來看壹個案例:
結婚後不久，張某和交了首付，買了新房，並以張某的名義向銀行辦理了按揭貸款。因婚後感情不和，雙方於2015協議離婚，約定房屋歸高某所有，房屋貸款由高某償還。之後，雙方都找到了自己的親人，成立了自己的新家庭。但高某自2016年5月起未按時向銀行還款，因其以張某名義向銀行辦理了抵押貸款手續，銀行多次向張某索要，但張某被迫還款兩個月共計6100元。張某生氣了，卻找到高某要說法，質問他為什麽不及時還款。高沒有理會，暗暗歡喜。張某認為雙方的離婚協議合法有效，高某應按照協議履行。他認為高某違反了離婚協議的約定，訴至法院，請求法院判令高某返還其已支付的銀行借款6100元，並賠償各項損失。
那麽問題來了:
既然《離婚協議書》約定高某取得房屋所有權，高某償還銀行貸款。為什麽張還需要還款？
個案分析
這是因為張某與高某之間的借款，是夫妻在婚姻關系存續期間，因共同生活需要向銀行借款買房而形成的，屬於夫妻同債。銀行作為債權人，有權要求夫妻雙方償還貸款。雖然他們在離婚協議中約定的債務，銀行作為債權人不能對抗，但銀行有權要求張某或高或* * *償還銀行借款。但本案中，張某在償還到期銀行借款後，有權向高某追償，即行使內部追償權。
夫妻可以在離婚協議中約定債權債務或者分割、處分財產。這種約定只要不違反法律的強制性規定，對夫妻雙方都具有法律約束力，任何壹方都需要遵守。但是，夫妻之間的債務承擔協議只在夫妻之間有效，不得對抗善意第三人或者債權人。